Miljøprojekt, 1046 – Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

Bilag A

1.1 Definitioner

I Jordforureningsloven og tilhørende kortlægningsvejledning opereres med følgende områdebegreber /1/, /2/:

Lokaliteter
Arealer
Ejendomme
Grunde

Definition og nærmere beskrivelse af områdebetegnelserne i relation til Jordforureningsloven fremgår af Tabel 1.

Tabel 1 Miljøstyrelsens definitioner og beskrivelser af områdebetegnelser i kortlægningsvejledningen efter Jordforureningsloven /2/.

Betegnelse	Definition og beskrivelse
Lokaliteter	I kortlægningen arbejdes traditionelt ud fra, at den enkelte lokalitet behandles og vurderes som en enhed. En lokalitet er et sammenhængende område, som kan henføres til samme forureningskilde, f.eks. samme virksomhed eller samme aktivitet. Ofte vil “lokaliteten” blive afgrænset efter ejendomsskel. Der kan optræde flere matrikler i forbindelse med en lokalitet.*
Arealer	Ved diffus forurening kan lokalitetsbegrebet næppe anvendes. Den kvantitative opgørelse af diffuse forureninger sker ofte i m2 eller km2 i stedet for i “antal lokaliteter”. Jordforureningsloven anvender enheden ”arealer” og inkluderer hermed både lokaliteterne og den diffuse forurening.
Ejendomme	En ejendom er i denne sammenhæng en geografisk enhed, som tilhører samme grundejer. Opdelingen i ejendomme er afgørende, når grundejerne skal underrettes om kortlægningen. Opdelingen i matrikelnumre er afgørende, når kortlægningen skal offentliggøres, idet matrikelnummeret er nøgleindgang til matrikelregisteret. En ejendom kan bestå af ét eller flere matrikelnumre.
Grunde	Betegnelsen “en grund” anvendes ofte i almindelig sprogbrug i stedet for ”en ejendom”, idet der med en grund ofte tænkes på udendørsarealer, mens der med en ejendom ofte tænkes på bygningerne på grunden. I vejledningen dækker begrebet “ejendom” både indendørs og udendørs arealer.

*/3/

Til en lokalitet, som er eller har været forurenet er der ifølge Jordforureningsloven knyttet et unikt nummer, lokalitetsnummeret /4/.

Begrebet depotnummer, som anvendes i denne rapport er identisk med begrebet lokalitetsnummer.

I denne rapport vil vi anvendes begrebet grund som en samlende betegnelse for

en lokalitet, som er registreret i ROKA (Register over kortlagte arealer)
en sag som administreres under Oliebranchens Miljøpulje
en boliggrund, som er tilmeldt Værditabsordningen.

Der kan optræde flere matrikler i forbindelse med en grund /14/.

Kort og Matrikelstyrelsen definerer og beskriver begrebet ”matrikel” og tilhørende termer /5/, og disse fremgår af Tabel 2.

Tabel 2 Kort- og Matrikelstyrelsens udvalgte definitioner og beskrivelser af matriklen og tilhørende termer /5/

Betegnelse	Definition og beskrivelse
Matrikel	Latinsk ord, der betyder fortegnelse. Matriklen bruges i Danmark som officiel betegnelse for registeret over faste ejendomme. Matriklen består af et register over samtlige faste ejendomme og et kortværk med tilhørende måldokumentation til skel. Matrikelprotokollerne blev afløst af et edb-register i 1984 -1986, og matrikelkortet har været digitalt siden 1997.
Matrikelbetegnelse	Matrikelbetegnelsen for et areal består af matrikelnummer og ejerlav. Denne kombination sikrer en entydig identifikation af landets jordarealer.
Ejerlav	Geografisk afgrænset område, der som regel svarer til en landsby og dens jorder. De tidligere købstæder er opdelt i bygrunde og markjorder
Ejerlavsbetegnelse	Betegnelse, der er sammensat af navnet på ejerlavet, og (i de fleste tilfælde) navnet på sognet, f.eks. Engelstrup By, Everdrup.
Kommunenavn- og nummer	Kommunens navn og nummer er anført i overensstemmelse med Indenrigsministeriets kommunekoder (3 cifre)

Begrebet fast ejendom kan ifølge ToldSkat anvendes i forskellige sammenhænge /6/. Det anvendes blandt andet i følgende i forbindelse med:

Vurderingen af beskatningsforhold (ejendomsvurderingen)
Registrering af grundarealer (matrikulering)
Tinglysningens af ejerforhold
BBRs af bygningsforhold (bygnings- og boligregistret)

I disse tilfælde tales om en ejendom, men i forskellig kontekst. Ofte er der tale om den samme fysiske ejendom.

I nærværende undersøgelse er definitionen af en fast ejendom i forbindelse med vurdering af beskatningsforhold (vurderingsejendom), dvs. ved ejendomsvurderingen central, og det er denne definition af fast ejendom, som anvendes i denne rapport.

ToldSkat vurderer løbende alle ejerboliger og sommerhuse. Denne ejendomsvurdering har betydning for, hvad der skal betales i ejendomsværdiskat og ejendomsskat (grundskyld), men behandles ikke yderligere her. Ejendoms-nummeret er den unikke nøgle i forbindelse med ejendomsvurderingen.

Nærværende undersøgelse er centreret om handlede ejendomme med helårsbeboelse. Disse ejendomme er identificeret på baggrund af ToldSkats benyttelseskoder /7/.

ToldSkat foretager endvidere en kontantomregning af salgsprisen/handelsprisen til en kontantpris. Kontantomregningssystemet er baseret på ugentlige indberetninger af effektive renter vedrørende obligationer og månedlige indberetninger for pantebreve.

Afstandsprocenten er den procent, hvormed kontantprisen afviger fra ejendomsvurderingen.

En nærmere beskrivelse af begreberne vedrørende udvalgte data fra ToldSkat fremgår af Tabel 3.

Tabel 3 Definitioner og beskrivelser af ejendomsdata /6/, /7/, /8/, /9/, /12/.

Betegnelse	Definition og beskrivelse
Fast ejendom	Begrebet anvendes blandt andet i følgende i forbindelse med: Vurderingen af beskatningsforhold (ejendomsvurderingen) Registrering af grundarealer (matrikulering) Tinglysningens af ejerforhold BBRs af bygningsforhold (bygnings- og boligregistret) I disse tilfælde tales om en ejendom, men i forskellig kontekst. Ofte er der tale om den samme fysiske ejendom.
Ejendomsnummer	Den unikke nøgle, som ToldSkat anvender i forbindelse med ejendomsvurderingen. Det består af 6 cifre, og er en unik nøgle sammen med kommunenummerets 3 cifre. Ejendomsnummeret omfatter den enhed, der vurderes, dvs. er den enhed, som ToldSkat har data på /Anne Duus/.
Vurderingsejendom	En vurderingsejendom består i de fleste tilfælde af en matrikelejendom (én matrikel). I visse tilfælde er en vurderingsejendom og matrikelejendom ikke identisk. F.eks. kan landbrug, store erhvervsejendomme og boligkomplekser ligge på flere matrikler. Omvendt kan en matrikelejendom også indeholde flere vurderingsejendomme, f.eks. ejerlejligheder. Der er et kommunalt krydsreferenceregister, der holder styr på sammenhængene mellem de forskellige registres nøgler. I nærværende undersøgelse kan der være identificeret et til flere ejendomsnumre, der er knyttet til matrikelnumrene på den unikke matrikelliste, uanset om der er tale om hovedmatriklen eller ej, hvilket betyder at alle handler identificeres.
Benyttelseskode	En benyttelse er en generalisering/opdeling af ejendomme - f.eks. alm. beboelse, ejerlejlighed, andelsbolig osv. Kode for hvilke benyttelse, der er af ejendommen. Vurderingsmyndigheden skal i forbindelse med vurderingen træffe bestemmelse om, til hvilken benyttelse en ejendom skal henføres. Relevante benyttelseskoder for helårsbeboelse er koderne: 01 parcelhuse, rækkehuse, to- og trefamiliehuse, dobbelthuse, udlejningsejendomme 21 ejerlejligheder i etagebeboelse 26 ejerlejligheder i en, - to eller trefamiliehuse o.lign. 27 ejerlejligheder i rækkehuse 31 støttede andelsboliger
Ejendomstype	Ejendomstypen er en intern kode i ToldSkat, der fortæller hvilken type ejendommen er - f.eks. alm. beboelse = parcelhus, rækkehus, to-tre-familiehuse, dobbelthus eller udlejningsejendom. Den anvendes internt til at fortælle hvilken måde ejendommen videre skal behandles på. For eksempel med hensyn til forslagssystemet og vurderingsmeddelelsestype.
Ejendomsværdi	Ejendomsværdien fastsættes af ToldSkat med udgangspunkt i en beregnet værdi: Grundværdi+ Bygningsværdi= Beregnet værdi Der kan være forhold, som har betydning for betydning for prisen på en ejendom ex bygningsmæssig kvalitet, særlig beliggenhed, vedligeholdelse, miljøforhold mv. Disse forhold kan betyde, at ejendommen ud fra sin alder og type ikke er gennemsnitlig for området og at den beregnede værdi derfor ikke svarer til ejendommens handelsværdi. Den beregnede ejendomsværdi justeret til den værdi, som ToldSkat ud fra en helhedsvurdering skønner, er ejendommens handelsværdi.
Ejendomsvurdering	Den tilbagevendende vurdering af ejendomsværdien
Kontantpris	ToldSkat foretager en kontantomregning af salgsprisen (kontantpris). Kontantomregningssystemet er baseret på ugentlige indberetninger af effektive renter vedrørende obligationer og månedlige indberetninger for pantebreve
Afstandsprocent	Ved afstandsprocenten forstås den procent, hvormed kontantprisen afviger fra ejendomsvurderingen. Afstandsprocenten svarer ikke umiddelbart til prisudviklingen på markedet for perioden siden ejendomsvurderingen, da der allerede på vurderingstidspunktet kan være en forskel.
Vurderingskreds	I dag er der i alt 333 unikke vurderingsenheder, som er mindsteenheder mellem kommuner og vurderingskredse. En del af ToldSkats systemer er bygget op omkring historiske inddelinger, hvorfor de fortsat anvendes dem som geografiske analyseenheder. Hele landet var tidligere inddelt i 224 vurderingskredse. Hver vurderingskreds havde et vurderingsråd, som havde ansvaret for ejendomsvurderingen i vurderingskredsen. Landet var yderligere opdelt i 27 skyldkredse, der bestod af et antal vurderingskredse Nu er vurderingsrådenes opgaver overtaget af ToldSkat, og vurderingsrådene er nedlagt. ToldSkat har nu overtaget vurderingsopgaven. ToldSkats nummerering af vurderingskredse (tsvknr) giver en unik opdelingen inden for et skyldkredsnr. KMD har også foretaget en opdeling af vurderingskredse (kmdvknr) for kommunerne, da de, som sekretariat for vurderingsrådene, havde ansvaret for registreringen af vurderinger. KMDvknr var som følge af den kommunale tilgang til systemet kun lig en kommune eller en underopdeling af kommunen. Foretages en sammenkøring af kommuner, tsvknr og kmdvknr fås de 333 unikke vurderingsenheder.
Overdragelseskode	ToldSkat overdragelseskoder ved ejendomshandel Alm. frit salg Familiesalg Auktion Salg i øvrigt

Det er valgt at anvende det relative forhold mellem handelspris og ejendomsvurdering som parameter til belysning af værditabet. Idet der ved vurdering af ejendomme med registreret aktuel forurening kan gives et nedslag i vurderingen, er det valgt at korrigere for nedslaget for på den måde at normalisere ejendomsvurderingen så den er sammenlignelig med en ikke-forurenet ejendom.

Den normaliserede parameter omtales her i rapporten som den relative handelspris (RH),

¹⁾ Kontantpris

Den relative handelspris udtrykker hvor stor en andel handelsprisen udgør af ejendomsvurderingen (evt. korrigeret for nedslag).

Ved RH >1 er boligen handlet til en højere pris end ejendomsvurderingen, mens RH <1 betyder, at vurderingen har været højere end handelsprisen.

En relativ handelspris på ½ og 2 betyder, at ejendommen er handlet til hhv. ½ og 2 gange ejendomsvurderingen.

Referencer

/1/ Lov nr. 370 af 2. juni 1999 om forurenet jord

/2/ Miljøstyrelsen. Vejledning nr. 8, 2000 om kortlægning af forurenede arealer

/3/ Miljøstyrelsen. Præcisering vedrørende lokaliteter. Pers. Komm. Christina van Breugel

/4/ Miljøstyrelsens brev dateret 17. december 2003 til samtlige amter og Københavns og Frederiksberg Kommuner vedrørende indberetning om jordforurening 2003

/5/ http://www.kms.dk/leksikon.nsf

/6/ ToldSkat. Anne Duus, ToldSkat e-mail dateret 20.april.2005

/7/ ToldSkat. www.erhverv.toldskat.dk/. Vurderingsvejledning 2004 – 4, 15.oktober.2004

/8/ ToldSkat. www.erhverv.toldskat.dk/. Salgsstatistik. maj 2005

/9/ ToldSkat. www.erhverv.toldskat.dk/. Ejendomsvurdering maj. 2005.

/10/ Oliebranchens Miljøpulje. Pers. komm. December 2004.

/11/ Miljøstyrelsen. Vejledning til brug ved amterne og Københavns og Frederiksberg kommuners indberetning til Miljøstyrelsens Register Over Kortlagte Arealer (ROKA). September 2002.

/12/ ToldSkat. E-mail, dateret 20.juni 2005 fra ToldSkat vedr. ejendomstype og benyttelseskode