| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste |

Bilagsrapport til "Evaluering af Værditabsordningen"; arbejdsnotat 2

Bilag E Retningslinier for fastsættelse af den offentlige vurdering

Den offentlige ejendomsvurdering har sin historiske baggrund i ejendomsbeskatningen, og hovedformålet med ejendomsvurderingen er, at danne grundlag for beskatning. Men da hovedprincippet i den offentlige vurdering er, at værdien af en ejendom skal fastsættes til handelsværdien, dvs. den sum som en fornuftig køber og sælger vil kunne blive enige om ved frit salg, så bør den offentlige vurdering kunne benyttes som en indikation af den reelle ejendomsværdi.

Ved vurderingen ansættes som udgangspunkt en bygningsværdi og en grundværdi, der tilsammen udgør den offentlige vurdering.

Bygningsværdien skal fastsættes som kontantprisen i handel og vandel for ejendommen i sin helhed. Ved ansættelsen tages også hensyn til de til ejendommen knyttede byrder og rettigheder af offentligretlig karakter m.v. Vurderingen af fast ejendom er i sagens natur af skønsmæssig karakter. Til normering af skønnet anvender de lokale vurderingsmyndigheder forskellige metoder afhængig af ejendomstypen. Til vurdering af parcel- og rækkehuse anvendes handelsprismetoden, som er en statistik over salgspris pr. kvadratmeter.

Grundværdien er grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved fastsættelsen af grundværdien ser man altså bort fra en evt. tilhørende bebyggelse på grunden. Ved vurderingen tages hensyn til de til ejendommen knyttede byrder og rettigheder af offentligretlig karakter m.v.

Den samlede vurdering foregår som udgangspunkt ved hjælp af automatiserede systemer såvel som ud fra statistiske beregninger på baggrund af handelsdata.

Antallet af konstaterede salg indenfor ejerboligmassen i forskellige grupper er stort, og der er derfor et solidt statistisk belæg for at opstille modeller, der beskriver, hvorledes salgssummerne er sammensat. Ved anvendelse af disse modeller er det muligt at beregne et forslag til ejendomsværdi for samtlige ejendomme indenfor grupperne. Told- og Skattestyrelsen forestår udviklingen af vurderingsforslagsmodellerne og beregningen af forslagene til ejendomsværdiansættelse.

De beregnede vurderingsforslag, der er beregnet ud fra forudsætninger om gennemsnitlig vedligeholdelses- og indretningsmæssig standard, sendes ud til vurderingsrådene og vurderingssekretariaterne, der foretager en bedømmelse af forslagene. Sekretariatet og vurderingsrådene skal nu tilrette dem via konkrete tillæg eller fradrag, således at den endelige ansættelse svarer til handelsværdien. Der skal altså ved vurderingen tages hensyn til de eventuelle offentligretlige servitutter, der måtte være pålagt en ejendom - herunder forureninger.

1.1.1.1 Vurderingsorganisationen

Vurderingerne varetages af statslige vurderingsråd, som der er 224 af på landsplan. Vurderingsrådet skal vedtage en vurderingsplan og fastlægge vurderingsniveauer i vurderingskredsen på grundlag af de af Ligningsrådet og Told- og Skattestyrelsen givne anvisninger og retningslinier, Skatteministeriet (1999). I denne findes imidlertid ikke specifikke retningslinier for fastsættelse af værdien af forurenede ejendomme. Dog fremgår det direkte, at der i vurderingen skal tages højde for alle aspekter, herunder forurening.

Vurderingsrådene får sekretariatsbistand af kommunerne. Vurderingssekretariatets opgaver inkluderer udarbejdelse af oplæg til vurderingsplan og vurderingsniveauer. Dermed er det i praksis sekretariaterne, som foretager den offentlige vurdering. Vurderingsrådene har imidlertid det overordnede ansvar for vurderingen, hvilket sikrer, at der ikke sker en uhensigtsmæssig sammenblanding af den kommunale budget kompetence og ejendomsvurderings kompetencen.

Ejere kan klage til skyldrådet over et vurderingsråds offentlige vurdering. Der er 27 skyldråd i landet, som hver især er sammensat af alle skyldkredsens vurderingsformænd. Når en klage over en vurderingsformands afgørelse behandles, kan den pågældende vurderingsformand ikke deltage i afstemningen. Skyldrådets afgørelse på en eventuel klagesag er den endelige offentlige vurdering, og kan ikke indbringes for yderligere anke.

Der vil altid knytte sig en betydelig usikkerhed til skønnet over handelsværdien for en ejendom. Specielt da vurderingsforslaget er udtryk for en gennemsnitlig handelsværdi bedømt fra registrenes oplysninger, hvor forhold som vedligeholdelsestilstand, bygningsmæssig kvalitet, beliggenhed og miljøforhold ikke indgår.