Miljøprojekt, 923 – Afhjælpning af barrierer for belåning og salg af forurenede og muligt forurenede grunde

Afhjælpning af barrierer for belåning og salg af forurenede og muligt forurenede grunde

Sammenfatning og konklusioner

I takt med amternes kortlægning af forurenede og muligt forurenede grunde stiger antallet af boligejere, der får afslag på deres låneansøgninger hos realkreditinstitutterne med den begrundelse, at deres ejendom muligvis er forurenet. Manglende dialog og usikkerhed er ofte de største barrierer mod belåning af forurenede grunde, men også manglende viden om forureningens sundhedsmæssige betydning, uvidenhed om myndighedernes krav til grundejerne og manglende tidsplaner for myndighedernes indsats er blandt hovedårsagerne, når realkreditinstitutterne ikke vil belåne forurenede eller muligt forurenede boliggrunde. Derfor er dialog mellem parterne, tydelig information om lånereglerne kombineret med klar besked om forureningens betydning for grundejerne, mulighederne for handling og tidsplaner for myndighedernes indsats vigtige skridt, når vejen skal banes for flere lån til grundejerne.

Det er ikke muligt at opgøre antallet af låneansøgninger, der afvises med den begrundelse, at der er eller har været forurening på grunden, og Miljøstyrelsens evaluering af Værditabsordningen viste også, at det var meget vanskeligt at føre statistisk bevis for et værditab i forbindelse med handel af forurenede og tidligere forurenede grunde/ejendomme. En traditionel statistisk undersøgelse af sammenhænge mellem årsag og virkning syntes ikke brugbar her.

Det blev derfor besluttet at gennemføre projektet som en dialog mellem de forskellige involverede parter, suppleret med interview og en afsluttende diskussion om problemstillingerne og forslagene til løsningerne.

Efter et indledende møde, hvor parterne præsenterede deres bud på både problemer og løsninger, gennemførte AVJ en række interview med repræsentanter fra Realkreditrådet, Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Parcelhusejernes Landsforening, Oliebranchens Miljøpulje, Dansk Ejendomsmæglerforening og Advokatsamfundet. Derefter sammenskrev AVJ interviewene og sammenfattede problemstillingerne i et notat, som blev præsenteret for hele følgegruppen.

I denne proces var det ikke hensigten at opnå fuld konsensus, men at præsentere forskellige synspunkter. De synspunkter og løsningsforslag, der er gengivet i notatet (som udelukkende er skrevet af AVJ) deles ikke nødvendigvis af alle medlemmer af projektets følgegruppe.

På baggrund af interviewene var det muligt at opdele barriererne i mindre delproblemer som f.eks. den lave omsætning, belåningsproblematikken og strukturelle barrierer. På tværs af alle delproblemer går usikkerheden igen som et gennemgående tema. Usikkerhed af enhver art giver risikoaversion hos alle parterne og resulterer i sidste ende i manglende lånemuligheder.

I interviewene blev det gentagende gange nævnt, at omsætningshastigheden er det helt afgørende fikspunkt i forbindelse med bolighandel, værdivurdering og kreditgivning. Lav omsætningshastighed giver lavere priser og kan i yderste konsekvens medføre afslag på låneansøgninger. På spørgsmålet om - hvor meget betyder forureningen for omsætteligheden?, var svarene uden undtagelser, at forurenede grunde har en lavere omsætningshastighed og derfor bliver presset på prisen.

Den lave omsætning kan forklares ud fra et komplekst samspil mellem økonomi, oplevet sundhedsrisiko og usikkerhed. Forventningerne til omsætningshastigheden er særlig aktuelle i forbindelse med realkreditinstitutternes vurdering af belåningsmulighederne ved køb og salg og ved tillægsbelåning. De interviewede ser lidt forskelligt på årsagerne til låneproblematikken.

Det er en generel opfattelse, at realkreditinstitutterne mangler vilje til at give lån og rutinemæssigt giver afslag til forurenede grunde. Dermed peges der på, at realkreditinstitutterne selv er med til at skabe den lave omsætning.

Den opfattelse deles naturligt nok ikke af realkreditinstitutterne, som fastholder, at de skal følge lovgivningen for realkreditinstitutter. Der er bl.a. krav om, at alle sager skal vurderes konkret, og det bliver de. Desuden siger reglerne for långivning, at boligens pris skal vurderes ud fra markedssituationen, herunder omsætningshastigheden og forventninger til udviklingen på boligmarkedet.

Det som man især frygter, og denne frygt deles af parcelhusejernes organisation, er, at den stigning, der har været i huspriserne afløses af faldende priser og svagere omsætning. Et vigende marked forventes især at ville ramme de smalle segmenter, som f.eks. forurenede grunde, og det kan medføre, at en del boliger er overbelånte.

Men det klare og meget vigtige budskab fra realkreditinstitutterne er, at forurenede grunde ikke afvises automatisk, de får en individuel behandling og vil i nogle tilfælde kunne opnå belåning. Samtidig peger realkreditinstitutterne på, at der er en række strukturelle faktorer i den amtslige sagsbehandling, som er medvirkende til barrierer mod belåning og salg.

De interviewede peger på en række strukturelle problemer. De oplever, at der er for få nuancer i kortlægningen, og det medfører, at store og små sager behandles og vurderes ens. Det betyder, at det er svært at skelne mellem væsentlige og uvæsentlige forureninger. Sagsbehandlingstiderne opleves som lange, men det er primært myndighedernes manglende udmelding om tidsplanerne, der giver usikkerhed. Myndighedsafgørelserne opleves som uklare, og det er uklart, om myndighederne kan give påbud, som vil tvinge nuværende eller kommende ejere til at afholde udgifterne til en evt. oprensning, uagtet deres uskyld i forureningens tilstedeværelse (objektivt grundejeransvar). Endelig nævnes usikkerheden med hensyn til, hvad der sker på lovgivningsområdet i fremtiden - kan det tænkes, at der indføres objektivt ansvar?

Med den metode, der er valgt ved skrivningen af notatet, har myndighederne og Miljøstyrelsen ikke fået lejlighed til at forklare sig i forhold til de strukturelle problemer, der peges på i interviewene. Det kan siges at være en svaghed ved notatet/metoden, men på den anden side er de forhold, der peges på, ikke ukendte og behøver som sådan ikke et forsvar eller en forklaring. Det interessante spørgsmål er, om der kan findes nogle løsninger til at nedbryde de barrierer, der blev nævnt i interviewene?

På baggrund af de diskussioner, der blev ført i følgegruppen og i mindre arbejdsgrupper, har AVJ sammenskrevet en række løsningsforslag.

Det foreslås, at realkreditinstitutterne i deres oplysningsmateriale/lånevejledninger gør opmærksom på, at alle ansøgninger bliver behandlet individuelt. Det bør være meget tydeligt, at der ikke er tale om en automatisk afvisning, men at forurening i lighed med andre særlige forhold kan betyde en afvisning af låneansøgningen eller et tilbud om et reduceret lån. Endelig bør det fremgå, at låntageren kan fremme ansøgningen ved selv at fremskaffe oplysninger om forureningen, uden at dette nødvendigvis resulterer i et konkret lånetilbud.

Da kortlægning på V1 er et særligt problem, foreslås det, at myndighederne evt. udarbejder informationsmateriale til ejerne om, hvad de selv kan gøre for at få oplysninger fra diverse arkiver mv., og hvordan de kan gøre brug af 2-års-reglen eller foretage egne undersøgelser efter aftale med amtet.

Det foreslås ydermere, at myndighederne arbejder med at gøre kortlægningsbrevene og boligerklæringerne mere præcise og sigende for ejerne og andre interesserede, herunder realkreditinstitutterne. Det kunne f.eks. tydeliggøres, at restforureningen kun har betydning ved en evt. fremtidig jordflytning.

Myndighedernes rolle med hensyn til, hvad de kan forlange af grundejerne nu og i fremtiden er en kilde til usikkerhed. Miljøstyrelsen har skrevet et meget klart afsnit i notatet, som fastslår, at der under normale omstændigheder ikke er et grundejeransvar - men et forureneransvar, og der er ikke noget, der tyder på, at denne regel vil blive ændret i fremtiden.

Nu er det op til de deltagende parter at omsætte den viden, de har fået ved at deltage i følgegruppen, til gavn for de berørte grundejere.