| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste |

Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

2 Datagrundlag

• 2.1 Leverandørdatabaser
• 2.2 Identifikation
• 2.3 Data
  • 2.3.1 Miljødata
  • 2.3.2 Matrikeldata
  • 2.3.3 Handels- og vurderingsdata
• 2.4 Projektdatabase
  • 2.4.1 Dataintegration
  • 2.4.2 Prioritering
  • 2.4.3 Antal handler med boligejendomme
  • 2.4.4 Nedslag i ejendomsvurdering og genhandelsfrekvens
  • 2.4.5 Status for projektdatabasen
• 2.5 Krav til rapportering

I forbindelse med undersøgelsens gennemførelse er det væsentligt at præcisere, hvad der forstås ved en række centrale begreber fra de involverede dataleverandører, da begreberne ikke nødvendigvis anvendes på samme måde inden for forskellige fagområder. En gennemgang af væsentlige termer fremgår af bilag A.

2.1 Leverandørdatabaser

Der er foretaget en omfattende indsamling og validering af miljødata fra centrale databaser/registre over forurenede grunde i Danmark.

Det drejer sig om Register Over Kortlagte Arealer (ROKA), database over Oliebranchens Miljøpulje (OM) samt register over Værditabsordningen (VTO). Data er indsamlet i perioden 1996-2003.

Miljøstyrelsen varetager driften af ROKA og OM-databasen, mens Økonomisty-relsen varetager driften af VTO-registret.

Endvidere er der indhentet detailoplysninger om OM-grunde fra Oliebranchens Miljøpulje.

Det har ikke været muligt at indhente data om villaolietankforsikringen separat, og de data, som indgår i denne ordning, er med i ROKA og bliver behandlet på samme måde.

Matrikeldata er indhentet fra Kort- og Matrikelstyrelsen (KMS), OM-databasen, VTO–registret samt Københavns og Frederiksberg Kommuner.

Handels- og vurderingsdata er indhentet fra ToldSkats databaser.

Miljø-, matrikel- samt handels- og vurderingsdata er valideret og integreret i en projektdatabase. Indsamlingen af miljø- og matrikeldata samt handels- og vurde-ringsdata er nærmere beskrevet i /1/.

2.2 Identifikation

Arbejdsgangen i forbindelse med dataindsamling, validering og integration bygger på et identifikationsflow, som vist i Figur 2-1.

Indledningsvis er de grunde identificeret, som er eller har været forurenet, og de tilhørende matrikler er indskrevet i projektdatabasen.

Der er herefter etableret en unik matrikelliste, det vil sige en liste, hvor hver matrikel med sikkerhed kun forekommer en gang.

Den unikke matrikelliste er anvendt til at identificere handlede forurenede eller tidligere forurenede ejendomme.

Efterfølgende er sammenlignelige ejendomme, dvs. handlede ejendomme i samme vurderingskreds, identificeret.

En unik handelsliste over handlede forurenede eller tidligere forurenede ejendomme og sammenlignelige ejendomme er etableret.

Den unikke handelsliste er herefter anvendt til at identificere handlede ejendomme med helårsbeboelse.

Figur 2-1 Arbejdsgang i forbindelse med dataindsamling, validering og integration af data byggende på et identifikationsflow.

2.3 Data

Der er indhentet data for perioden 1996-2003. Det er valgt at afgrænse undersøgelsen til denne periode, da der ikke blev foretaget central registrering af forurenede grunde i Danmark før 1996.

2.3.1 Miljødata

De indsamlede miljødata er data vedrørende grunde, der er omfattet af den forureningskortlægning, som amterne i Danmark gennemfører i samarbejde med landets kommuner jf. Lov om forurenet jord /2/.

Desuden er der indsamlet miljødata for grunde, som er tilmeldt særlige ordninger, herunder Oliebranchens Miljøpulje og Værditabsordningen.

Det skal bemærkes, at amterne ikke er forpligtede til at kortlægge OM-grunde, bortset fra eventuelle restforureninger efter endt oprydning. Detailoplysninger om OM-grunde fra Oliebranchens Miljøpulje er medtaget for at indfange så mange kendte forureninger/mulige forureninger og handler som overhovedet muligt.

Sager, som er omfattet af Forsikringsordningen for villaolietanke, indgår i undersøgelsen, hvis de er registreret i ROKA.

2.3.2 Matrikeldata

Matrikeldata er indsamlet med henblik på at kæde oplysninger om forurenede og tidligere forurenede grunde sammen med handels- og vurderingsoplysninger. Det er derfor tilstræbt at relatere samtlige grunde (ROKA, OM og VTO) til matrikeloplysninger. Disse omfatter matrikelnummer, ejerlav og kommunenummer.

2.3.3 Handels- og vurderingsdata

Udtræk fra ToldSkats databaser er baseret på en unik liste over matrikler identificeret ved matrikelnummer, ejerlav og kommunenummer. På grundlag af denne liste er ToldSkat i stand til at knytte et eller flere ejendomsnumre samt tilhørende handler til hver matrikel /8/.

Udtrækkene omfatter bl.a. ejendomsvurdering og handelspris i perioden 1996-2003 af dels ejendomme med relation til forurening dels lignende handlede ejendomme i samme vurderingskreds.

Det er valgt at anvende det relative forhold mellem handelspris og ejendomsvurdering som parameter til belysning af værditabet. Idet der ved vurdering af ejendomme med registreret aktuel forurening kan gives et nedslag i vurderingen, er det valgt at korrigere for nedslaget for på den måde at normalisere ejendomsvurderingen, så den er sammenlignelig med en ikke forurenet ejendom. Den normaliserede parameter omtales her i rapporten som den relative handelspris (RH).

¹⁾Kontantpris

Den relative handelspris udtrykker, hvor stor en andel handelsprisen udgør af ejendomsvurderingen (evt. korrigeret for nedslag).

Ved RH >1 er boligen handlet til en højere pris end ejendomsvurderingen, mens RH <1 betyder, at boligen er handlet til en lavere pris end vurderingen.

En relativ handelspris på ½ og 2 betyder, at ejendommen er handlet til hhv. ½ og 2 gange ejendomsvurderingen.

RH giver en skæv fordeling, idet der pr. definition ikke forekommer negative værdier, og der ingen øvre grænse er. Handelspriser på 1/x-del og x-gange vurderingsprisen vil først efter en logaritmetransformation ligge lige langt fra ln(1). Hvis handelsprisen eksempelvis er hhv. 1/4 og 4 gange ejendomsvurderingen er ln(1/4) = -1,386, mens ln(4) = 1,386, svarende til, at RH fremkommer på en normaliseret skala. I de statistiske modelkørsler anvendes derfor den logaritmetransformerede RH (lnRH, naturlig logaritmefunktion). For at konvertere f.eks. estimerede middelværdier, spredninger og konfidensintervealler af lnRH til RH-værdier anvendes følgende udtryk:

RH = e^(lnRH)

2.4 Projektdatabase

Samtlige data er integreret i en projektdatabase, der består af en række tabeller, hvorfra der kan trækkes informationer. En oversigt over de integrerede data fremgår af Figur 2-2.

Figur 2-2 Oversigt over integrerede data.

2.4.1 Dataintegration

En nærmere beskrivelse af databasen, herunder beskrivelse af tabeller samt af SQL-scripts, som er anvendt til samkøring og dataudtræk fra projektdatabasen, er beskrevet i /1/.

En central parameter i undersøgelsen er den enkelte grunds depotstatus i alle årene i perioden 1996-2003.

ROKA's, OM-databasens og VTO-registrets registrering af depotstatus er derfor sammenkørt med et sæt fælles koder for depotstatus.

Projektdatabasen opererer med en liste med 8 koder (depotstatus):

1. Mistanke: Grunde, hvor der er konkret mistanke om jordforurening.
2. Forurenet: Grunde med påvist forurening.
3. Oprenset: Grunde, hvor forurening er fjernet.
4. Restforurening: Grunde med restforurening efter oprensning.
5. Undersøgt uden fund: Grunde, som er undersøgt uden forurening er påvist.
6. Ikke forurenet: Grunde, som ikke er relateret til forurening.
7. Før registrering: Koden anvendes i år, før registrering i database/register er sket. Konstrueret kode, som er nødvendig for statistisk databehandling.
8. Mangl. oplysninger: Ingen oplysninger om depotstatus.

Sammenhængen mellem leverandørdatabaser/register koder for depotstatus og projektdatabasens koder fremgår af bilag B.

2.4.2 Prioritering

For at etablere en entydig database, har det været nødvendigt at foretage 2 prioriteringer af data.

Såfremt en handel er knyttet til forureningsdata fra mere end én database/ét register, er der foretaget en prioritering, hvilket er vist i Tabel 2-1. Rangordningen af data er foretaget for at sikre entydige sammenhænge.

Tabel 2-1 Prioritering af database/register

Der er desuden foretaget en prioritering blandt handler, der kan relateres til flere ”grunde”, dvs. lokaliteter i ROKA, sager i OM-databasen eller VTO-registret med forskellige depotstatusangivelser.

I tilfælde af, at handler er relateret til flere matrikler med forskellig depotstatus har den ”værst tænkelige” status højeste prioritet, jf. Tabel 2-2 og bilag B.

Tabel 2-2 Prioritering af depotstatus i projektdatabase

*Højeste tal svarer til højeste prioritet.

2.4.3 Antal handler med boligejendomme

En oversigt over nøgletal fra databasen over sammenkørte forurenings- (miljø/matrikeldata) og vurderings- og handelsdata fremgår af nedenstående Tabel 2-3.

Af tabellen fremgår det samlede antal handler af ejendomme med helårsbeboelse med handelspris og ejendomsvurdering større end 0, fordelt på depotstatus og år.

Der findes i alt 14.907 handler med relation til projektdatabasen (depotstatus 1-8). Heraf har 7.756 handler relation til forurening (dvs. depotstatus 1-5, mistanke, forurenet, oprenset, restforurening og undersøgt uden fund).

Heraf er antallet af frie handler med fuld ejendomsoverdragelse 6.925. Depotstatus 8 dækker over i alt 1.327 handler fordelt på hhv. 23 handler med manglende depotstatusoplysninger fra registrene, 992 handler, der ikke har relation til et depot/lokalitetsnummer, 305 handler, der vedrører depotstatus 3 og 4 fra OM og 7 handler, der vedrører depotstatus 1 fra VTO.

Handler med depotstatus 4 for OM samt depotstatus 1 for VTO er fremkommet som et resultat af samkøringen af handels- og miljødata med ovenstående prioritering af depotstatus og database. Disse medtages således ikke i modelkørslerne, men indgår i depotstatus 8 (manglende oplysninger) i Tabel 2-3.

Endvidere er 184 af de 311 handler med depotstatus 5 fra OM-databasen.

Klik her for at se Tabel 2-3.

De 7.756 handler med relation til forurening bliver reduceret til 6.925, idet der ved den efterfølgende databehandling kun indgår ejendomme i fri handel.

2.4.4 Nedslag i ejendomsvurdering og genhandelsfrekvens

Antallet af handler med depotstatus 2 eller 4, dvs. hhv. forurenet eller med restforurening, med 100 %'s ejendomsoverdragelse (dvs. ikke del af ejendom) i fri handel (dvs. ikke familiehandel og auktion) er 3.328.

Blandt disse er der noteret et nedslag i ejendomsvurderingen pga. forurening for 179 handler.

Nedslaget spænder fra ca. 0 % til ca. 80 % af ejendomsvurderingen med en median på ca. 6 %, 0,25-fraktilen på ca. 4 % og 0,75-fraktilen på ca. 10 %, hvilket betyder, at der er meget få store nedslag.

Antallet af handler med nedslag i ejendomsvurderingen er lavt i forhold til antallet af handler med forurenede ejendomme med helårsbeboelse (depotstatus 2 eller 4).

Samtidig bemærkes det, at nedslaget sjældent er større end 10 % af ejendomsvur-deringen.

Genhandelsfrekvensen for ejendomme med relation til forurening/tidligere forurening med helårsbeboelse og sammenlignelige ejendomme (ikke forurenet) med helårsbeboelse i perioden 1996-2003 ses i Tabel 2-4.

Det ses, at genhandelsfrekvensen er omtrent ens, uanset om ejendommene har relation til forurening, dvs. ejendommene i projektdatabasen er i gennemsnit omsat ca. 1,3 gange i løbet af perioden 1996-2003.

Tabel 2-4 Genhandelsfrekvens for ejendomme i projektdatabase

I ovenstående tabel indgår de 6.925 frie handler vedr. ejendomme med relation til forurening. Disse handler omfatter 4.395 ejendomme/matrikler.

Frekvensen (det vægtede gennemsnit) beregnes ved at dividere det samlede antal handler med antallet af ejendomme. Den enkelte ejendom indgår i beregningen med det antal gange, den er handlet.

2.4.5 Status for projektdatabasen

Projektdatabasen indeholder i alt 693.160 handler for perioden 1996-2003. Heraf har 14.907 handler relation til forurening (depotstatus 1-8).

Antallet af frie handler med ejendomme med fuld ejendomsoverdragelse og depotstatuskode 1-5, dvs. med relation til forurening i perioden 1996-2003 er 6.925.

Antallet af frie handler med sammenlignelige ejendomme med fuld ejendomsoverdragelse og depotstatus 6, dvs. ikke forurenede ejendomme, er 598.482.

Antallet af handler indikerer, at datagrundlaget er et godt fundament for en videre analyse af værditabets størrelse.

Bredden og spredningen på den relative handelspris inden for hver kategori af depotstatus er generelt meget høj, hvilket indikerer et behov for fravalg af afvigende værdier inden videre databearbejdning.

2.5 Krav til rapportering

Ifølge Miljøstyrelsen strider nærværende rapport ikke mod dansk lovgivning vedrørende samkøring af data. Data i nærværende rapport er sammenkørt i så store grupper, at det ikke er muligt at identificere den enkelte boliggrund, og man vil derfor ikke kunne koble resultaterne sammen med konkrete personer.

| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste | | Top |

Version 1.0 November 2005, © Miljøstyrelsen.