Miljøprojekt, 1046 – Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

1 Indledning

1.1 Baggrund
1.2 Formål
1.3 Metodevalg

1.1 Baggrund

Miljøstyrelsen har i 2004 igangsat en undersøgelse af, i hvilket omfang ejere af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde eventuelt har et værditab ved salg af deres ejendomme, eller om det har en effekt på belåningsmulighederne i forbindelse med salg for boligejerne, idet tidligere undersøgelser har vist et værditab.

Datamaterialet, som har været anvendt i de tidligere undersøgelser, har ikke været tilstrækkelig omfattende til, at der har kunnet uddrages generelle konklusioner.

Overordnet omfatter projektet to delprojekter, dels et projekt omfattende en undersøgelse af værditab, dels et projekt, der skal belyse, hvad det vil koste at fjerne en eventuel restforurening.

Hensigten med undersøgelsen har været at foretage en analyse af effekten på omkostningerne ved belåning af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde i forbindelse med salg og at kvantificere det eventuelle værditab ved salg af disse boliggrunde på basis af et betydeligt større datamateriale end tidligere.

Det har imidlertid vist sig, at Realkreditinstitutterne ikke i dag kan levere data vedrørende tilsagn/afslag på ansøgning om lån, da afslag ikke registreres, hvorfor undersøgelsen fokuserer på værditab i forbindelse med salg.

Nærværende rapport omhandler undersøgelsen af det eventuelle værditab for ejere af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde.

Dataindsamlingen samt tilhørende datavalidering, som ligger til grund for undersøgelsen, er afrapporteret i en særskilt arbejdsrapport/1/.

I undersøgelsen ses der på handler af forurenede og tidligere forurenede boliggrunde samt boliggrunde, som ikke har relation til forurening.

En grund er normalt identisk med en matrikel, men ikke altid. I nogle tilfælde kan en grund bestå af flere matrikler. Omvendt kan én matrikel godt være opdelt i flere grunde, hvorved der er tale om forskellige ejendomme, evt. ejet af forskellige ejere. Forurenede grunde kan entydigt identificeres ud fra matrikler i de centrale miljødatabaser/registre.

For at kunne indhente handels- og vurderingsoplysninger har det været nødvendigt at have en entydig identifikation af en grund. Det er valgt at anvende matriklen som den unikke størrelse, således at det er muligt at identificere handler og tilhørende vurderingsoplysninger af boligejendomme på baggrund af matrikeloplysninger.

Specifikke handels- og vurderingsoplysninger identificeres således ud fra en unik matrikel. Da der godt kan være flere ejendomme på en matrikel, vil der i nogle tilfælde optræde flere handler på samme matrikel. Tilsvarende er der handler med boligejendomme, som omfatter flere matrikler, og disse kan have forskellig relation til forurening. Begge dele er der taget hensyn til ved integrationen af data i projekt-databasen.

1.2 Formål

Formålet med undersøgelsen er

at belyse det eventuelle værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse i forhold til sammenlignelige ikke forurenede solgte ejendomme med helårsbeboelse.

Der er opstillet 5 hypoteser, der skal medvirke til afdækning af undersøgelsens formål.

Hypotese 1:

Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris^[3], ejendommens depotstatus^[4], og hvilken landsdel ejendommen er placeret i.

Hypotese 2:

Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus og ejendommens zonestatus (by- og landzone).

Hypotese 3:

Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og hvilken boligtype ejendommen har (parcelhus, lejlighed mv.).

Hypotese 4:

Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og den ordning som jordforureningen håndteres efter (Lov om forurenet jord, Oliebranchens Miljøpulje eller Værditabsordningen).

Hypotese 5:

Der er en sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris i forbindelse med gensalg og en eventuel ændret depotstatus for ejendommen.

1.3 Metodevalg

Der er indsamlet miljødata fra relevante registre og databaser fra Miljøstyrelsen og Økonomistyrelsen. Fokus har været på data, der belyser den enkelte grunds depotstatus i perioden 1996-2003. Ligeledes er der indsamlet matrikeldata samt handels- og vurderingsdata. Dataindsamling, validering og integration i en projektdatabase er afrapporteret i /1/.

Dataindsamlingen har været koncentreret omkring følgende identifikationsflow:

Identifikation af forurenet/ tidligere forurenede grunde -> identifikation af tilhørende matrikler -> etablering af unik matrikelliste -> identifikation af handlede forurenede ejendomme -> identifikation af sammenlignelige ejendomme, dvs. handlede ejendomme i samme vurderingskreds -> etablering af unik handelsliste over handlede forurenede/tidligere forurenede ejendomme og ikke forurenede ejendomme -> afgrænsning af data til kun at omfatte handlede ejendomme med helårsbeboelse.

Data er integreret i en projektdatabase, som er anvendt til de statistiske analyser i form af variansanalyser med henblik på at kvantificere det eventuelle værditabs størrelse.

Det er valgt at foretage sammenligningen på handelsdata og ejendomsvurdering.

Konkret belyses værditabet ved handelsværdiens andel af ejendomsvurderingen korrigeret for et eventuelt nedslag i vurderingen pga. forurening. I rapporten omtales denne størrelse som den relative handelspris (RH).

Fodnoter

[3] Relativ handelspris (RH) = handelspris/(ejendomsvurdering + evt. nedslag for forurening). I afsnit 2.3.3 er en nærmere beskrivelse af RH.

[4] En forurenet grund kan over tid ændre status – depotstatus - fra at være under mistanke for forurening (V1 kortlagt) til at være konstateret forurenet (V2 kortlagt) og til senere at være oprenset, undersøgt uden fund eller med restforurening. For en præcisering af de 8 mulige angivelser af depotstatus henvises til afsnit 2.4.1 samt bilag B.