Miljøprojekt, 1046 – Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse

5 Konklusion

I Tabel 5-1 er givet en oversigt over de 4 gennemførte variansanalyser, hvor værditabet er udtrykt i %-point. Værditabet beregnes som forskellen mellem den gennemsnitlige RH i % for sammenlignelige ikke forurenede ejendomme (depot-status 6) og den gennemsnitlige RH i % for den pågældende depotstatus med relation til forurening (depotstatus 1-5).

Den 5. analyse, som skulle belyse, om der er en sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris i forbindelse med gensalg og en eventuel ændret depotstatus, fremgår ikke af tabellen, da der i analysen ikke foretages en sammenligning i for-hold til depotstatus ”ikke forurenet”.

Tabel 5-1 Oversigt over værditab i % af ejendomsvurderingen for hypotese 1-4

Depotstatus		1) Mistanke	2) Forurenet	3) Oprenset	4) Rest- forurening	5) Under- søgt uden fund
Kategori
Hypotese 1	København og omegn	-*	-*	-*	10,2	9,7
	Øvrige Sjælland/Fyn	5,4	-*	4,5	-*	6,3
	Jylland	5,0	3,3	4,2	-*	6,4
Hypotese 2	Byzone	-*	-*	-2,5**	6,0	5,6
Hypotese 2	Landzone	10,7	-*	-*	-*	-*
Hypotese 3	Hus	7,7	3,0	3,2	3,5	7,3
Hypotese 3	Etage-lejlighed	3,2	-*	-*	10,4	12,1
Hypotese 4	OM	2,6	5,3	-*	-*	8,1
	ROKA	5,5	*-3,1***	-*	5,6	6,9
	VTO	-*	-*	-8,8**	6,3	-*

*- ikke signifikant.
** bemærk negativ værdi, svarende til en højere værdi i forhold til ikke forurenede.

Depotstatus ”mistanke”: Denne depotstatus medfører en betydelig og signifikant forringelse af den gennemsnitlige relative handelspris for ejendommen. For 7 ud af 10 kategorier konstateres signifikante værditab fra 2,6-10,7 %-point i forhold til ikke forurenede ejendomme.

For kategorierne ”landzone” og ”hus” er tabet alvorligst og kan kvantificeres til hhv. 10,7 og 7,7 %-point. Ved en handelspris på 2 mio. kr. vil det manglende salgsprovenu i gennemsnit være mellem 154.000 og 214.000 kr. set i forhold til et tilsvarende salg af en uforurenet ejendom.

For kategorien ”hus” vil overgangen fra ”mistanke” til ”forurenet” medføre en værdistigning på ca. 4,7 %-point.

Tilsvarende billede ses for kategorien ”Jylland”, hvor der for samme overgang ses en reduktion af tabet på 1,7 %-point.

Årsagen til dette forhold må formodes at være, at usikkerheden omkring en ejendoms forureningsstatus er værre for aktørerne på ejendomsmarkedet end visheden om en forurening.

Depotstatus ”forurenet”: For denne depotstatus er der for 3 ud af 10 kategorier signifikante værditab, hvilket er for kategorierne ”Jylland”, ”Hus” og ”OM”, hvor det største værditab er for kategorien ”OM” på 5,3 %-point.

For kategorien ”ROKA” ses derimod en værdistigning på ca. 3 %-point.

Det kan konkluderes, at depotstatus ”forurenet” dækker så forskellige ejendomstyper og handler, at der ved den statistiske behandling af data ikke fremkommer et entydigt billede.

Det ses, at et hus på en forurenet grund i Jylland lider det største, statistisk signifikante tab.

Depotstatus ”oprenset”: For denne depotstatus ses det, at 3 ud af 10 kategorier har signifikante værditab, mens der er signifikante værdistigninger for 2 kategorier. Forskel i værditab/stigning spænder over ca. 13 %-point.

Grunde, der er oprensede, og som var registreret i VTO-registret, handles til en signifikant højere gennemsnitlig relativ handelspris end depotstatus ”restforurening”. Ud fra et overordnet perspektiv er der ikke statistisk forskel i salgsprisen mellem ”ikke forurenet” og ”oprenset”.

Forskellen på om grunden renses op, eller der forbliver en restforurening på grunden, er ca. 15 %-point for grunde, der behandles efter VTO-ordningen

En tilsvarende, men mindre udtalt, effekt ses for kategorien ”byzone”, hvor forskellen kan opgøres til 8,5 %-point.

Det kan konkluderes, at oprensningen af en forurening virker helt forskellig afhængig af lokalisering, ejendomstype og ordning.

Depotstatus ”restforurening”: For denne depotstatus er der for 6 ud af 10 kategorier signifikante værditab, som spænder fra 3,5-10,4 %-point. Dette er et større værditab end for depotstatus ”forurenet”.

Årsagen til dette forhold må formodes at være, at depotstatus ”forurenet” som regel kan oprenses, mens en konstateret restforurening er noget som ejeren ”må lære at leve med”, dvs. en forurening, som det ikke er økonomisk rentabelt at fjerne.

Depotstatus ”undersøgt uden fund”: For denne depotstatus er der for 8 ud af 10 kategorier signifikante værditab, som spænder fra 5,6-12,1 %-point.

Værditabet for ejerne er betragteligt for denne depotstatus og giver i mange kategorier større værditab end for depotstatus ”forurenet”.

Da datagrundlaget her også er væsentlig mindre, end for de andre kategorier, kan det have en betydning.

Sammenfatning og perspektivering

Undersøgelsen har vist, at hypotese 1-4 er accepteret:

Hypotese 1: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og hvilken landsdel ejendommen er placeret i.
Hypotese 2: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus og ejendommens zonestatus (by- og landzone).
Hypotese 3: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og hvilken boligtype ejendommen har (parcel-hus, lejlighed mv.).
Hypotese 4: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus og den ordning, som jordforureningen håndteres efter (Lov om forurenet jord, Oliebranchens Miljøpulje eller Værditabsord-ningen).

Derimod har undersøgelsen vist, at hypotese 5 kun delvist er eftervist:

Der er kun sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris i forbindelse med gensalg, når depotstatus ændres fra ”mistanke” til ”undersøgt uden fund ”og fra ”forurenet” til ”restforurening”.

Undersøgelsen har vist, at der er en væsentlig gevinst at hente ved at få ændret depotstatus fra mistanke” til ”forurenet”.

Der skal gøres opmærksom på, at forureninger, som er knyttet til ejerlejligheder, som oftest er relateret til indeklimaproblemer.

Desuden viser undersøgelsen, at værditabsordningen er en effektiv ordning, hvor ejeren opnår en stor gevinst ved oprensningen.

Der gøres opmærksom på, at den historiske udvikling af de enkelte registre og den geografiske udvikling i processen med kortlægning kan være medvirkende årsag til, at nogle af resultaterne i denne undersøgelse afviger fra det forventede. Dette hænger sammen med, at ejendomspriserne i perioden 1996-2003 er steget meget kraftigt. De meget store prisstigninger i perioden dækker over betragtelige variationer, både geografisk og mellem forskellige typer ejendomme. Der er ligeledes store variationer i prisstigningerne over tid.

Der gøres opmærksom på, at analysen er foretaget i en periode (1996-2003), hvor ejendomsmarkedet har været i rivende udvikling, og hvor mangel på boliger i visse områder kan have influeret på den relative handelspris for ejendomme med relation til forurening.

Ser man på værditabet i kr. pr. 1 mio. kr. (ejendomsvurdering), viser resultatet af undersøgelsen et gennemsnitligt værditab for de 5 forskellige depotstatus på:

Depotstatus 1 – Mistanke: 57.000 kr.
Depotstatus 2 – Forurenet: 21.000 kr.
Depotstatus 3 – Oprenset: 1.000 kr.
Depotstatus 4 – Restforurening: 70.000 kr.
Depotstatus 5 – Undersøgt uden fund: 78.000 kr.

Undersøgelsen viser, at aktørerne på boligmarkedet har tillid til, at en grund er oprenset. Værditabet for handler med relateret depotstatus ”oprenset” er 1.000 kr. pr. 1 mio. kr. (ejendomsvurdering).

Derimod har undersøgelsen vist, at enhver form for reel eller irreel usikkerhed, dvs. hvor depotstatus er mistanke, forurenet, restforurening eller undersøgt uden fund, afspejles i prisen.