| Indhold |

Serietitel nr. XX, 2000

Bilagsrapport til "Evaluering af Værditabsordningen"; arbejdsnotat 2

Ordningens virkning på værditabsproblematikken

Indhold

Forord

Dette arbejdsnotat er en del af en evaluering af Værditabsordningen¹ (VTO), som COWI Rådgivende Ingeniører AS har gennemført for Miljøstyrelsen i vinteren og foråret 2000.

Evalueringen omfatter VTO fra dens start i 1993 til udgangen af 1999.

Evalueringen har været fulgt af en styregruppe bestående af repræsentanter fra Miljøstyrelsen, Finansstyrelsen, Københavns Kommune, Amtsrådsforeningen ved Nordjyllands Amt og Roskilde Amt. Styregruppen har løbende gennem evalueringen fungeret som faglig sparringspartner for COWI. Indeholdet i evalueringen er imidlertid udelukkende COWI's ansvar. Styregruppen er således ikke ansvarlig og er heller ikke nødvendigvis enig med indeholdet og konklusionerne på evalueringen.

Arbejdsnotatet er inddelt i tre afsnit. Efter dette indledende afsnit analyseres boligejeres værditab som følge af forurening på en grund i afsnit 1. Værditabet afdækkes ud fra en række interview med centrale aktører på boligmarkedet samt et enkelt casestudium af en faktisk handel med en forurenet ejendom.

I afsnit 2 analyseres boligejeres eventuelle værditab efter oprensning. Det vil sige, at det i afsnittet forsøges afdækket, om der efter oprensning til henholdsvis frigivelse og afmelding fortsat er en reduceret værdi af ejendommen i forhold til tilsvarende ejendomme, som ikke har været forurenet. Metoden, som benyttes til at afdække det eventuelle værditab, er ligesom under afsnit 1 interviews med ejendomsmæglere, realkreditinstitutter, boligejere, vurderingsråd m.fl.

Notatet afsluttes med afsnit 3, som sammenfatter konklusioner om værditabsproblematikken ud fra analyserne samt opsumerer de væsentligste aspekter om Værditabsordningens indflydelse på kompensationen af boligejere. Desuden sammenholdes notatets resultater med LFA'en fra arbejdsnotat 1 (Status for ordningens gennemførelse).

Der er udarbejdet 5 bilag til arbejdsnotatet. I bilag A diskuteres begrebet værditab og metoder til værdisætning af forurening på en ejendom. Bilaget har til formål at give en indføring i værditabsproblematikken samt give et overblik over, hvilke muligheder man har for at værdisætte ikke-prisfastsatte effekter som forurening. I bilaget redegøres for en række praktiske og teoretiske problemer med værdisætningen af forurenede grunde. I bilag B er den anvendte spørgeguide for de private boligejere gengivet. Af bilag C fremgår de interviewede personer og organisationer. I bilag D angives resultatet af interview med boligejere med hensyn til oplysning af betydning for ejendomsværdi og evt. værditab. I bilag E er retningslinierne for den offentlige ejendomsvurdering beskrevet. Sluttelig er den anvendte litteratur listet i bilag F.

¹ I dette notat omtales "Lov om Værditabsordningen for boligejere m.v." enten som Værditabsordningen eller Værditabsloven. I begge tilfælde refereres til ordningen med hjemmel i loven om Værditabsordningen (lov nr. 214 af 28. april 1993).

1. Boligejeres værditab som følge af forurening

Formålet med dette afsnit er at analysere en konstateret forurenings påvirkning af ejendommes værdi, eller det værditab en ejer måtte opleve som følge af en forurening. I afsnittet afdækkes først værditabet ud fra den offentlige vurdering. I afsnittet forsøges boligejeres værditab, som følge af en given forurening, at blive kvantificeret. Værditabet søges behandlet ud fra en række interview med centrale aktører på boligmarkedet samt et enkelt casestudium af en faktisk handel med en forurenet ejendom. Berørte grundejeres holdninger bliver ligeledes inddraget. Desuden undersøges det, i hvilket omfang forurenede grunde handles.

Det var oprindeligt hensigten, at vurderingen primært skulle baseres på en kvantitativ analyse ud fra konsistente data om hushandler i Danmark baseret på data fra Danmarks Statistik, Finansstyrelsen og/eller Told og Skat. Den statistiske analyse skulle derudover suppleres med kvalitative vurderinger fra interview med realkreditinstitutter, ejendomsmæglere mv.

Arbejdet med denne aktivitet har imidlertid vist, at der kun har været meget få handler med forurenede ejendomme (private boliger), inden for de seneste ti år. Langt de fleste forurenede ejendomme, som har været handlet, har enten været tilmeldt en ordning (f.eks. Værditabsordningen eller Oliebranchens Miljøpulje), som garanterer for oprydning inden for kort tid, eller ejendommens forurening har ikke været kendt af køber forud for handlen.

På grund af de få handler, som har fundet sted, har det derfor ikke været muligt at indsamle tilstrækkelig mange brugbare data til en egentlig statistisk analyse (hedonisk prisfastsættelse) af værditabet. Vurderingen af værditabet er i stedet baseret på interview med de relevante interessenter kombineret med casestudier af enkelte handler med forurenede ejendomme.

Dette afsnit omhandler kun forurenede grunde før oprensning. Oprensede grunde behandles tilsvarende i det efterfølgende afsnit.

1.1 Værditabet

Værditabet som forsøges kvantificeret i dette afsnit kan beskrives som "omkostningen" ved en given forurening på en ejendom, der ikke er blevet oprenset. Omkostningen eller værditabet er ækvivalent med, hvad en køber vil forlange i kompensation for at købe den forurenede ejendom i forhold til sædvanlig markedspris.

1.2 Forureningens betydning for den offentlige ejendomsvurdering

Den offentlige vurdering kan bruges som en indikator på størrelsesordenen af værditabet, da den offentlige vurdering ifølge statens retningslinier på området skal fastsættes således, at den afspejler handelsværdien bedst muligt. Såfremt en grund er belastet af en forurening, der reducerer markedsprisen, bør dette give anledning til et tilsvarende nedslag i den offentlige vurdering.

Der er imidlertid vigtigt at tilføje, at sekretariaterne i kommunerne er politisk valgte og at nedslag i en ejendomsvurdering er ensbetydende med en reduceret skat for boligejeren. Nøjagtigheden af de offentlige ejendomsvurderinger i forhold til den reelle handelsværdi skal vurderes i dette lys.

Afsnittet indeholder resultaterne af interview med en række medarbejdere på nogle af landets vurderingssekretariater organiseret under de 27 skyldkredse.

1.2.1   Vurderingsrådenes praksis på området

I bilag E er de generelle principper og retningslinier i Vurderingsloven, som ligger til grund for fastsættelsen af den offentlige vurdering skitseret. Bilaget illustrerer, at selvom der er fastsat en egentlig standard praksis for fastsættelse af ejendoms værdien, så omfatter den ikke en fast praksis for fastsættelse af værdien af forurenede grunde. Kommentarer om den praktiske fastsættelse fra relevante interessenter er derfor nødvendig (Se liste over interviewede organisationer og personer i bilag C) for at afdække praksis på området. Nedenfor rapporteres resultaterne af interviewene med interessenter på boligmarkedet.

Af udtalelser fra relevante personer i vurderingsorganisationen med kompetence indenfor ejendomsvurdering fremgår det, at alle forureninger, der kommer til vurderingssekretariaters kendskab, bliver indarbejdet i den offentlige vurdering. Forureningen kan komme til vurderingssekretariatets kendskab gennem indberetninger fra Told og Skat, som videregiver oplysninger fra Tingbøger over ejendomme, men det sker oftere, at sekretariatet bliver gjort opmærksom på forureningen af grundejere. I visse amter er det dog standardpraksis at sende oplysninger om registreringer og afmeldinger til de relevante vurderingssekretariater.

Der er dog forskel på, hvordan de forskellige sekretariater vurderer betydningen af en forurening for vurderingen af en ejendom. I Skibby giver man som udgangspunkt ikke nedslag i den offentlige vurdering, men der er eksempler på at boligejere med en ejendom belastet med forurening, har klaget over vurderingen, hvorefter sekretariatet har revurderet sagen og givet et nedslag.

I Roskilde Kommune medfører alle uoprensede forureninger, der kommer til kommunens kendskab, som udgangspunkt et nedslag i vurderingen. Vurderingssekretariatet gør dog ikke noget aktivt for at identificere, hvilke ejendomme i området der er belastet af en forurening.

Det er gældende praksis i hele vurderingsorganisationen, at nedslag som konsekvens af en forurening som udgangspunkt kun kan ske for grundværdien. Bygningsværdien bliver ikke justeret som følge af en forurening. I visse tilfælde kan det dog komme på tale at give et ulempe nedslag, som fratrækkes den samlede offentlige vurdering (ejendomsværdien).

Reduktionen i grundværdien, som følge af en forurening, baseres på en individuel vurdering fra sag til sag. Reduktionen afhænger af forureningens karakter, men synes at variere med hvilket vurderingsråd/sekretariat, der behandler sagen.

Skibby Kommune oplyste, at man i konkrete sager med forurening havde reduceret grundværdien med ca. 30-40%, hvilket i forhold til den samlede offentlige vurdering var et nedslag i størrelsesordenen 5-10%.

I Roskilde Kommune oplyste man, at det samlede nedslag i konkrete sager varierer kraftigt afhængig af typen og omfanget af forureningen. Der er i kommunen konkrete eksempler på ejendomme med en initial total vurdering på 1,5 mio. kr., der har fået et nedslag på 200.000 kr., svarende til knap 14% af den totale offentlige vurdering (ejendomsværdi). I en række tilfælde har man desuden tilkendt et ulempe nedslag, som følge af en forurening. Sådanne nedslag er dog ofte først kommet på tale, efter at en sag har været indbragt som klagesag til Skyldrådet. Ulempe nedslagene har typisk været i størrelsesordenen 100.000 kr. I tilfælde, hvor der er tilkendt ulempe tillæg, har det samlede nedslag i den samlede offentlige vurdering i visse tilfælde svaret til omkring 30%.

I Roskilde Amts Skyldråd oplyste man, at reduktionen i mē-prisen på grunde, der er forurenede, som udgangspunkt ligger i intervallet 20-50%, men i enkelte tilfælde kan en reduktion på 100% komme på tale. Skyldrådet fremhævede eksempler på ejendomme i Borup, der har fået sat grundværdien til 0 kr., fordi sundhedsmyndighederne har erklæret grunden for et farligt område at opholde sig på. Reduktioner på 100% har dog ifølge Skyldrådsformanden absolut hørt til undtagelserne.

Sammenfattende kan det konkluderes, at nedslagene i den offentlige vurdering af parceller og rækkehuse som følge af en forurening hidtil har været moderate - i hvert fald målt i forhold til ejendomsmægleres vurdering af betydningen af en forurening (se afsnit 1.3.1). Såfremt ejendomsmæglernes vurdering holder stik, synes der at være en klar modstrid mellem det overordnede princip, som bør ligge til grund for vurderingerne, og de faktiske vurderinger.

Endelig må det konkluderes, at sekretariater og skyldråd selv påpeger, at det er meget vanskeligt at kvantificere det egentlige værditab ved en forurening, hvilket afspejles med usikre vurderinger af forurenede ejendomme.

I forbindelse med ikrafttrædelsen af den nye Jordforureningslov er der blevet udarbejdet et sæt nye retningslinier, som vurderingssekretariaterne og vurderingsrådene i skrivende stund er i færd med at tolke og forholde sig til.

Skyldrådsformanden i Roskilde Amts Skyldråd oplyste, at det endnu var for tidligt at sige, hvad konsekvensen af den nye lov helt præcis vil være i forhold til den offentlige vurdering. Det ligger dog fast, at der ikke længere kan blive tale om at tilkende ulempe nedslag, ligesom det generelt var formandens opfattelse, at den nye lov vil medføre mindre nedslag end hidtil.

1.3 Forureningens betydning for handelsværdien

I dette afsnit analyseres en forurenings betydning for handelsværdien af en ejendom. Det vil sige, at værditabet ved en given forurening søges afdækket.

1.3.1 Ejendomsmæglernes og realkreditinstitutters vurdering af forurenings indflydelse på handelsværdien

Både ejendomsmæglere og realkreditinstitutter er vigtige aktører på ejendomsmarkedet, som ikke blot har indsigt i priserne, men også har stor indflydelse på selve prisdannelsen.

Ifølge de adspurgte ejendomsmæglere er der ingen tvivl om, at en forurening har en negativ indflydelse på handelsprisen af en ejendom.

Nybolig i Dalum var af den helt klare opfattelse, at det i praksis er umuligt at sælge forurenede ejendomme. Den generelle usikkerhed, frygt for sundhedsrisiko, økonomiske bekymringer, og ligeledes kombineret med realkreditinstitutters tilbageholdenhed ved kreditgivning i forbindelse med køb af forurenede ejendomme gør, at man i Nybolig ikke har kendskab til, at forurenede ejendomme er blevet solgt. I praksis har man i Nybolig oplevet, at advokater, der fungerer som rådgivere for potentielle købere, råder til, at man undlader at købe, medmindre der bliver ryddet op på grunden for sælgers regning.

Efter Nyboligs mening er det umuligt at kvantificere det egentlige værditab ved en forurening. Da der efter Nyboligs opfattelse enten ikke eksisterer eller kun eksisterer meget få handler med forurenede parceller, kan man ikke få et billede af tabet ved at analysere handler på markedet. Imidlertid mente Nybolig, at værditabet mindst må være af samme størrelse, som omkostningerne til en eventuel oprensning af forureningen^2. Advokaterne råder som tidligere nævnt potentielle købere til kun at indgå en handel, hvis der bliver ryddet op på sælgers regning.

Hos EDC-mæglerne i Skagen havde man en lidt anden opfattelse af, hvad en forurening betød for prisen. Man fremhævede, at værditabet som følge af en forurening er meget afhængig af hvilken type forurening, der er tale om. EDC påpegede, at ejendomme, som er forurenede med giftig eller ukendt materiale, er usælgelige på grund af tilbageholdenhed på markedet, hvilket blev begrundet med de samme argumenter som ovenfor. Til gengæld var man hos EDC af den opfattelse, at salg af ejendomme belastet med afgrænsede og klart definerede forureninger ikke vil være umulige at sælge, og at nedslaget i pris vil være begrænset. Man havde imidlertid ikke erfaring med salg af ejendomme med afgrænsede og klart definerede forureninger, da sælger altid bliver opfordret til at oprense grunden før videresalg af hensyn til at opnå den højeste pris på markedet.

I Skagen forefindes en hel række ejendomme i den nordlige del af byen, som er forurenet med tjære (omkring 55), der stammer fra tidligere tider, hvor fiskere brugte området til at rense og klargøre deres garn. EDC-mæglerne påpegede, at forureningen på disse ejendomme er et eksempel på, at forurenede ejendomme ikke nødvendigvis er usælgelige. Beboerne i området er meget afklarede med hensyn til forureningen med tjære, som de har levet med i årtier, og som de ikke frygter ud fra en sundhedsmæssig betragtning. Forureningen har derfor ikke så stor effekt, at disse ejendomme handles til priser som ligger langt under den oprindelige markedsværdi (hvilket ejendomsmæglere populært betegner som "at bunden ryger ud af markedet). Selvom EDC ikke er bekendt med, at de forurenede ejendomme er blevet handlet uden at være oprenset eller tilmeldt en ordning til oprensning, så mener mæglerne ikke, at det er umuligt at sælge en forurenet ejendom i området. Det vil dog medføre et nedslag i prisen i en ukendt størrelse.

EDC mæglerne redegjorde for et eksempel, hvor en forurenet ejendom i området er tilmeldt og har fået disponeret midler til oprensning gennem værditabsordningen, og som blev handlet inden oprensningen fandt sted. Ifølge mæglerne blev boligen handlet ca. 100.000 kr. under markedsprisen, svarende til et afslag på ca. 8-10%. Afslaget i pris var ifølge mæglerne i al væsentlighed begrundet med, at køberne ville have en kompensation for, at haven blev ødelagt, og at de skulle leve i boligen, mens oprensningen fandt sted. Afslaget i pris var således ikke begrundet med en generel usikkerhed eller bekymring om at skulle bo på en grund, som tidligere har været forurenet med tjære, men derimod en kompensation for gener i forbindelse med oprensningen.

1.3.1.2 Realkreditinstitutter

Alle institutterne fremhævede som allerede nævnt, at værditabet for en ejendom som følge af en given forurening varierer meget med den geografiske placering af ejendommen. Således vil en given forurening være forbundet med et procentvis mindre værditab for ejendomme, som ligger i områder, der er meget attraktive i sammenligning med ejendomme, som ligger i randområder. Årsagen til den forskellige indvirkning skal findes i, at omsætteligheden er højere i attraktive områder i forhold til omsætteligheden i randområderne. Når boliger i et givent område er meget efterspurgte, fungerer markedet således, at der findes købere, som er mere tilbøjelig til at gå på kompromis med en ejendoms miljøtilstand end købere i andre områder.

Repræsentanterne for realkreditinstitutterne fremhævede alle, at det procentvise værditab for en forurenet grund er større i en periode med lavkonjunktur, end i en periode med højkonjunktur. I gennem det sidste ti år har markedet nydt godt af en højkonjunktur, hvilket har betydet, at alle boliger inklusive dem, som institutterne betegner som "marginalboliger", har kunnet sælges. Højkonjunkturen har således medvirket til, at enkelte forurenede ejendomme er blevet handlet om end til en lavere pris i sammenligning med rene ejendomme af tilsvarende karakter. Realkreditinstitutterne påpegede, at det reelle værditab for forurenede grunde først vil vise sig for alvor, når konjunkturerne skifter. Ved en lavkonjunktur vil "bunden ryge ud af ejendomsmarkedet", hvilket vil sige, at det vil blive meget svært at sælge de mindst attraktive boliger på markedet (marginalboligerne). En forurenet ejendom vil ofte høre til blandt de mindst attraktive boliger, og institutterne forventer, at det procentvise værditab som følge af en forurening vil blive meget større, når lavkonjunkturen kommer.

I alle realkreditinstitutterne tages der særlige forholdsregler i forbindelse med kreditgivning med pant i ejendomme, hvor der er kendskab til eller mistanke om forurening. Man er således mere forbeholden med at låne penge ud til købere af en fast ejendom, hvis det er kendt, at ejendommen er forurenet.

Mest konservative er BRF kredit, idet de som udgangspunkt slet ikke yder lån i sager, hvor det kommer til deres kendskab, at grunden er forurenet, eller der er mistanke om, at grunden er forurenet. De to andre kreditinstitutter (Realkredit Danmark og Nykredit) yder lån i det omfang, at man ved en "almindelig" kreditvurdering finder, det er forsvarligt. Institutterne er dog mere tilbageholdne med at yde lån, fordi forurening som parameter vejer negativt i en kreditvurdering.

Alle institutterne fremhævede, at de er meget bevidste om, at de binder sig for en periode på op til 30 år ved långivning - uden mulighed for opsigelse. Usikkerhed er derfor generelt en parameter, som påvirker kreditgivningen negativt, og fra realkreditinstitutternes side mener man, at usikkerhed er udbredt på markedet for handel med forurenede ejendomme. Usikkerheden er ifølge institutterne en konsekvens af mange ting. Bl.a. blev det fremhævet, at man ikke ved, hvordan folk vil reagere i forhold til forurening i fremtiden, ligesom det blev fremført, at "den langsomme oprydningshastighed fra det offentliges side" bidrager med usikkerhed. Det blev fra BRF kredits side påpeget, at de pga. usikkerhederne "ikke ved hvad de får i pant", hvilket medfører, at BRF kredit ikke ønsker at yde lån i sager med forurenede ejendomme.

I en almindelig kreditvurdering, og dermed også i en kreditvurdering, der involverer en forurenet ejendom, indgår en vurdering af, om handelsprisen på en given ejendom står rimelig mål med priserne på markedet i øvrigt.

Hvis en kreditforening vurderer, at en handelspris er for høj i forhold til markedet i øvrigt, vil det medføre en reduktion i det maksimale lånebeløb eller eventuelt et fuldstændigt afslag.

Institutterne oplyste samstemmigt, at man i sager, som involverer forurening, i langt flere tilfælde end normalt vurderer, at handelsprisen er højere end den forventede (fremtidige) markedspris. Kreditforeningernes vurderinger er dels et udtryk for, at man generelt er skeptiske overfor markedets nuværende vurdering af værdien af forurenede ejendomme, dels et udtryk for, at der i en højkonjunktur er en større tendens til at "det lykkelige møde" mellem køber og sælger finder sted. "Det lykkelige møde" er et udtryk, som kreditforeninger i almindelighed benytter om handler, hvor de vurderer, at handelsprisen ligger over den forventede markedspris på salgstidspunktet.

Realkreditinstitutterne anerkender, at der i en salgssituation sker en prøvelse af handelsprisen på markedet, men de forholder sig altså p.t. generelt skeptiske overfor markedets vurdering. Man mener ikke, at markedet i sager, der involverer forurening, er tilstrækkelig oplyst, rationelle eller nøgternt reagerende, hvilket bidrager til en meget stor usikkerhed i folks vurdering.

Institutterne fokuserer dog ikke blot på at vurdere, om markedsprisen eller handelsprisen for en ejendom er rimelig, men i lige så høj grad på at vurdere omsætteligheden af ejendommen. Jo højere omsættelig en ejendom er, jo mere tilbøjelig er kreditforeningen til at yde lån, fordi det reducerer kreditforeningens risiko for at lide tab. Kreditforeningernes omkostninger ved at overtage en ejendom på tvangsauktion er meget høje, og det vil typisk være forbundet med tab for en kreditforening, hvis de ikke kan afhænde en overtaget ejendom belånt med de maksimale 80% til markedsprisen inden 6-7 måneder. Derfor er omsætteligheden vigtig for kreditforeningen. Når omsætteligheden for en ejendom er høj, vil den forventede liggeperiode hos en kreditforening i forbindelse med en overtagelse være lav.

I mange långivningssager, der involverer en forurenet ejendom, vil en reduktion i långivningen i forhold til de maksimale 80% være begrundet med en vurdering af lav omsættelighed snarere end en vurdering af, at handelsprisen er for høj i forhold til priserne på markedet i øvrigt.

Institutterne oplyste, at det er meget svært at omsætte forurenede ejendomme. Det er således Nykredit's erfaring, at forurenede ejendomme ofte har en liggetid på mere end 7 måneder.

Realkreditinstitutterne oplyste, at den samlede kreditvurdering, i forbindelse med sager, som involverer forurening, med sammenvejning af vurderingen af handelspris og omsætteligheden i mange tilfælde medfører et nedslag i långivningen i forhold til de maksimale 80% af handelsprisen. Desuden medfører kreditvurderingen i enkelte tilfælde, at realkreditinstitutterne slet ikke vil yde lån.

Et givent nedslag i långivningen afhænger af en række parametre, som eksempelvis typen og graden af forurening, geografisk beliggenhed og ejendommens karakteristika i øvrigt. Ifølge institutterne er det maksimale nedslag, som kan komme på tale, ca. 25-30%, hvilket er ensbetydende med, at en ejendom belånes med ca. 50% (i modsætning til det normale som er 80%). Hvis en kreditvurdering giver anledning til, at långivningen ud fra en risikobetragtning bør være lavere end denne procentdel, så afviser kreditforeningerne typisk helt at yde lån i sagen.

Såfremt et realkreditinstitut beslutter sig for at yde lån i en sag, som involverer forurening, er det vigtigt at bemærke, at prisen på lånet er den samme som for alle andre lån til private boligejere. Fra institutternes side har man således ikke valgt, at hæve prisen på disse lån som følge af den større risiko og usikkerhed.

Institutterne er bevidste om, at deres forsigtige kreditpolitik på området understøtter en negativ markedsvurdering af forurenede ejendomme.

Institutterne fremhæver dog, at det ikke er deres hensigt og heller ikke i deres interesse, at gøre markedet negativt indstillet overfor forurenede ejendomme. De begrunder deres adfærd på området med, at det til enhver tid er målet for kreditinstitutter at yde lån i sager med forurening i et sådant omfang at risikoen på denne portefølje ikke er højere end på institutternes øvrige udlånsportefølje til private boligejere.

Hvis markedet "overreagerer" i forhold til værdien af forurenede ejendomme vil det i sidste ende have en negativ virkning for kreditforeningerne, fordi de ligger inde med mange udlån til ejendomme, hvor en forurening ikke er kendt i dag, men kan blive det ved et fremtidigt salg. Ved et salg af en ejendom til en pris under restbeløbet af belåningen vil kreditforeningen kunne opleve tab.

Selvom ingen af institutterne havde et særlig godt "pris" billede af den faktiske betydning af en forurening, så påpegede de alle, at det vil være særdeles værdifuld information for dem. Hvis de kunne få et mere nøjagtigt billede af, hvordan markedet værdisætter forurening, så ville de også kunne forme en kreditpolitik, der vil være mindre tilbageholden og mere gennemskuelig for kunderne.

Det er ikke kun i forbindelse med salg, at ejere af forurenede ejendomme kan opleve problemer med kreditgivning. Institutterne oplyser, at de generelt er skeptiske ved omprioriteringer og låneomlægninger, ligesom nybelåning som hovedregel ikke kan komme på tale. Faktisk er det blot 25% af institutternes lånesager som involverer nybelåning af ejendomme. I 75% af tilfældene er det således alene omprioriteringer og nybelåninger mv., hvor en egentlig markedsprøvelse af ejendommens værdi ikke kan danne grundlag for en vurdering. I disse sager er kreditforeningerne derfor endnu mere tilbageholdne med at omprioritere og yde lån.

Den store andel af lånesager, som ikke involverer en decideret  handel, blev også fremhævet som en væsentlig årsag til, at bedre data omkring markedets værdisætning af forurening vil være værdifuld information for realkreditinstitutterne. Informationen ville efter institutternes opfattelse have en gunstig indflydelse på kreditpolitikken.

I denne forbindelse oplyste Realkreditrådet, at de har igangsat en fremadrettet undersøgelse, der har til formål at tilvejebringe systematiske data, der kan bidrage til at øge informationen omkring det faktiske værditab ved en forurening. Ligeledes oplyste BRF kredit, at de vil igangsætte en undersøgelse med udgangspunkt i forurenede ejendomme i Skagen, som skal forsøge at afdække det reelle værditab.

1.3.1.10 Hvad kan begrænse kreditforeningernes tilbageholdenhed?

Generelt kan det siges, at alle tiltag, der kan begrænse usikkerheden omkring de forurenede ejendomme, vil kunne bidrage positivt til at reducere kreditforeningernes tilbageholdenhed. Jo mere og jo bedre viden og information om forurening og konsekvenser, jo bedre grundlag vil det give købere såvel som realkreditinstitutter om priser og risiko på forurenede ejendomme.

Institutterne fremhævede, at de gerne så at hastigheden, hvormed forureningerne bliver oprenset bliver sat i vejret, ligesom de gerne så, at der blev udstedt bedre og mere troværdige garantier fra det offentliges side, som kan sikre, at folk kan få en helt klar opfattelse af, at der bliver taget hånd om problemet.

1.3.2 Analyse af handelsværdi af forurenede og ikke-forurenede grunde

Manglende data har som tidligere nævnt bevirket, at en kvantitativ analyse ikke har været mulig. I stedet præsenteres der nedenfor et eksempel på en handel med en forurenet ejendom. Eksemplet har karakter af et casestudium af en handel, som har til formål at kvantificere værditabet i forbindelse med den konkrete handel.

Salg af Skrænten 24 i Hjørring

Peter Overgaard købte i starten af 1970'erne ejendommen på Skrænten 19 i Hjørring. Ved købet blev Overgaard oplyst om, at ejendommen lå på en gammel losseplads, og at der var risiko for, at ejendommen var forurenet. Overgaard regnede imidlertid ikke forureningen for et problem og købte ejendommen på almindelige markedsvilkår uden nedslag i prisen.

I slutningen af 1980'erne ønskede Overgaard at sælge ejendommen og kontaktede derfor en mægler med henblik på salg. Mens huset var til salg, var der imidlertid lyst en servitut på ejendommen, fordi en undersøgelse viste, at ejendommen var forurenet med tungmetaller. Servitutten viste sig hurtigt at have alvorlige konsekvenser i forhold til salg af ejendommen. Den kunne ikke umiddelbart sælges, og slet ikke til almindelig markedspris.

Der var en del potentielle købere, som kiggede på huset, og som mere eller mindre havde besluttet sig for at købe, men som sprang fra, når de kontaktede amtet for at få en orientering om forureningens karakter og betydning. De potentielle købere begrundede deres afslag i den generelle usikkerhed, frygt for sundhedsrisiko, økonomiske bekymringer kombineret med realkreditinstitutters tilbageholdenhed med kreditgivning ved køb af den forurenede ejendom.

Ejendommen kunne ikke tilmeldes Værditabsordningen fordi grundejeren Overgaard ikke opfyldte betingelsen om, at han på erhvervelsestidspunktet hverken vidste eller burde vide at ejendommen var forurenet (jf. § 3 stk. 2. i "Lov om en Værditabsordning for boligejere mv."). P. Overgaard var nu i realiteten stavnsbundet til sin ejendom, fordi han ikke kunne sælge ejendommen, i hvert fald ikke uden det ville medføre et så betydeligt tab, at det ville efterlade en stor gæld til kreditforening/bank. I 6 år forsøgte Overgaard at sælge ejendommen, før det endelig lykkedes. Liggetiden for ejendommen var altså ekstrem lang, og ejendommen blev formentlig kun solgt, fordi der meldte sig en speciel køber. Køberen var menighedsrådet i sognet. De kunne selv finansiere huset, hvilket var stærkt medvirkende til salget, da realkreditinstitutter ikke ønskede at belåne ejendommen. Ejendommen er siden salget blevet renset op af amtet.

Ifølge Overgaards egen vurdering blev huset solgt 300.000 - 400.000 kr. under markedsværdien for et tilsvarende hus i samme område uden forurening. Huset blev solgt til 960.000 kr. i 1995, hvilket svarer til et værditab på 25-30%. Sælgeren Overgaard måtte vel og mærke vente ca. 6 år, før han kunne realisere et værditab i den størrelsesorden. Ifølge Overgaard kunne huset måske være blevet solgt tidligere, hvis prisen var blevet reduceret med et langt større beløb.

Ejendomsmægleren på sagen, Kaj Hansen, mente imidlertid ikke, at det realiserede værditab var helt så stort. Mægleren fremhævede, at ejendommen netop ikke blev solgt tidligere, fordi Overgaard ikke ønskede at sænke prisen på ejendommen yderligere. Ved salget i 1995 mente Kaj Hansen at ejendommen højest blev solgt 100.000-200.000 kr. under markedsprisen på en tilsvarende ejendom i kvarteret (svarende til 10-15%). Han fremhævede dog, at der i forbindelse med tabet var en række faktorer, som indvirkede positivt på salget og prisen. Dels var der som tidligere nævnt tale om en meget speciel køber, dels lå ejendommen i et meget attraktivt kvarter, og dels blev ejendommen solgt på et tidspunkt, hvor der var rimelig god aktivitet på boligmarkedet. Uden disse positive elementer kunne værditabet efter mæglerens opfattelse have været langt større.

Ovenstående eksempel på en handel med en forurenet ejendom giver et overslag på værditabet ved en forurening i størrelsesordenen 10-30%. Værditabet kunne således være større såfremt huset skulle sælges i en lavkonjunktur. Overslaget er dog forbundet med betydelig usikkerhed, hvilket underbygges af interessenternes forskellige opfattelser af størrelsen af værditabet. Det er ligeledes vigtigt at fremhæve, at værditabet knytter sig til den konkrete situation. Overslaget kan ikke umiddelbart transfereres til at beskrive værditabet ved andre tilfælde med forurening, da overslaget efter al sandsynlighed er meget følsomt overfor ændringer i faktorer, som forureningens karakter, ejendommen beliggenhed og tilstand, konjunkturen ved salg mv.

1.4 Kreditforeningernes holdning til Værditabsordningen

Værditabsordningen har efter realkreditinstitutternes mening været en god ordning, som i vid udstrækning har fungeret fint og efter hensigten. Det bliver opfattet positivt af markedet, når det offentlige via Værditabsordningen garanterer oprensning. Ud fra en værditabsbetragtning kunne institutterne imidlertid godt ønske sig, at oprensningen blev gennemført hurtigere, når midler er blevet disponeret til en sag, ligesom de gerne så, at der blev bevilget flere midler til ordningen.

Hvis oprensningen efter disponeringen kunne ske hurtigere, ville værditabet, som institutterne mener fortsat eksisterer ved tilmelding til ordningen, kunne reduceres eller måske helt elimineres.

Set i lyset af antallet af private boliger med registrerede forureninger mener institutterne, at der er behov for, at der bliver bevilget flere midler til Værditabsordningen. Flere midler ville medvirke til at reducere usikkerheden omkring den offentlige oprensning af forureningerne, hvilket dels vil have en positiv effekt på handelen af forurenede ejendomme, dels en positiv effekt i forhold til institutternes kreditpolitik. Hvis der blev bevilget så mange midler til ordningen, at man kunne have en forventning om, at alle ejendomme som opfylder betingelserne under Værditabsordningen, kunne få disponeret midlet til oprensning, så ville det efter institutternes opfattelse have en meget positiv effekt på markedet.

BRF kredit påpegede, at hvis der blev bevilget flere midler til Værditabsordningen, så ville deres kreditpolitik blive taget op til revision, fordi det efter deres mening kan bidrage til at reducere usikkerheden væsentligt.

Kreditforeningen har selvsagt en klar interesse i, at Værditabsordningen opretholdes og udbygges, eftersom det vil mindske risikoen på deres udlånsportefølje, samt skabe et bedre grundlag for fremtidig kreditgivning. Derfor er det også interessant, at Realkredit Danmark oplyste, at det var deres helt klare erfaring, at det ofte er salgssituationer, som driver folk ind i Værditabsordningen. Det viser, at det overvejende synes at være økonomiske interesser fremfor sundhedsmæssige bekymringer, som får ejere til at benytte ordningen.

Med henblik på at kompensere for et værditab mener realkreditinstitutterne, at det er nødvendigt at oprense til afmelding. En hvilken som helst restforurening vil efter kreditforeningernes mening give anledning til et værditab. Oprensning til frigivelse er derfor ikke nok til at afbøde et værditab, hvilket ud fra en kompensationsbetragtning taler for at grunde under Værditabsordningen bør oprenses til afmelding (Dette belyses yderligere i afsnit 3).

1.5 Handel med forurenede grunde

Som allerede nævnt i indledningen til dette afsnit er det meget få grunde (med private boliger), der i praksis er blevet solgt som forurenede uden nogen form for garanti om oprensning.

Det begrænsede salg skyldes primært to årsager. For det første viser det sig i praksis ofte at være meget vanskeligt at sælge en forurenet ejendom, hvilket underbygges af udsagnene fra ejendomsmæglere og realkreditinstitutter. For det andet tilrådes ejere og potentielle sælgere af en forurenet ejendom altid at oprense grunden eller i det mindste tilmelde den en oprensningsaftale inden salget.

Det kan konkluderes, at handlen med forurenede ejendomme sammenlignet med handelen med ikke-forurenede ejendomme er væsentlig forskellig. Syv år efter indførelsen af Værditabsordningen kan det derfor konstateres, at problemet som lovforslaget sigtede på at afhjælpe fortsat eksisterer. Parcelhusejere, som uforvarende har erhvervet en forurenet ejendom, stavnsbindes, fordi ejendommen er svær eller umulig at sælge. Værditabsordningen har uden tvivl afhjulpet problemstillingen ved at medfinansiere oprydninger, hvilket har muliggjort handel med de marginaliserede ejendomme.

1.6 Boligejernes vurdering af værditabet

En række boligejere, som har fået oprenset deres grund gennem Værditabsordningen, er blevet interviewet blandt andet med henblik på at udlede boligejernes vurdering af værditabet. Interviewene er blevet gennemført ud fra en spørgeguide, som var designet til at uddrage information fra grundejerne om ordningens virkning på værditabet. Spørgeguiden fremgår af bilag B.

De interviewede er blevet udpeget ud fra en samlet liste af grundejere fra Finansstyrelsen. En række tilfældige adresser indenfor Københavns Amt, Roskilde Amt, Frederiksborg Amt, Nordjyllands Amt og Århus Amt er udvalgt ved hjælp af listen. I alt 46 adresser er forsøgt kontaktet, hvoraf 24 har deltaget. De interviewede fremgår af bilag C.

Svarene fra interviewene er bearbejdet og nedenfor beskrives det samlede resultat. Det er vigtigt at understrege, at boligejernes vurderinger er klare partsindlæg, som ikke uden kritisk stillingtagen kan adopteres som udtryk for det egentlige værditab.

I alt 5 ud af 24 grundejere var klar over, at ejendommen var forurenet, da de købte den. En af disse grundejere havde ingen betænkeligheder ved at købe en forurenet ejendom, efter Amtet havde forsikret, at forureningen ikke var sundhedsskadelig. De fire øvrige grundejere sikrede ved ejendomshandlen, at sælger var tilmeldt Værditabsordningen (og betalte egenbetaling) eller evt. anden oprensningsordning (OM), samt at handlen ville "gå tilbage" såfremt der ikke blev renset op inden for en vis årrække.

Tre ud af de fem mente, at der var forskel i handelsprisen på deres bolig på en forurenet grund sammenlignet med en bolig af tilsvarende karakter på en ikke-forurenet grund et andet sted i lokal området. En mente, at der ikke var forskel i prisen, og en vidste ikke, om der var forskel i prisen.

Forskellen i pris på den forurenede ejendom i forhold til en ikke-forurenet ejendom af tilsvarende karakter et andet sted i lokal området, er efter grundejernes mening mellem 5-40% - dog anfører nogle grundejere at grunden er "usælgelig". To af grundejerne oplyser, at de pressede prisen hhv. kr. 500.000 og kr. 200.000 til en købspris på hhv. kr. 2.100.000 og kr. 1.220.000, svarende til afslag i størrelsesordenen ca. 15-20%.

Ingen af de fem adspurgte grundejere følte sig i stand til at vurdere den reelle "omkostning" ved forureningen.

1.6.1.2  Forurening konstateret efter køb

19 ud af 24 grundejere var ikke klar over, at ejendommen var forurenet da de købte ejendommen.

Grundejerne (de 19 ud af 24) blev bedt om at svare på hvilke betænkeligheder var størst, da de opdagede, de ejede en forurenet grund. Svarmulighederne og svarene fremgår af Tabel 1. Nogle grundejere havde flere betænkeligheder, hvorfor summen af svarene ikke er 19.

Tabel 1
Største betænkeligheder i forbindelse med forurenet ejendom

De grundejere, der havde andre betænkeligheder end de angivne, nævnte belåningsmuligheder som deres største betænkelighed ved konstateringen af forureningen. Den ene grundejer fik bl.a. tilbagekaldt sit lån af realkreditforeningen.

Grundejerne blev spurgt, om de mente, at prisen for deres forurenede ejendom ville være en anden end prisen for en tilsvarende ikke-forurenet ejendom et andet sted i lokalområdet, hvis ejendommen havde været forsøgt solgt før oprensning. Desuden er grundejerne blevet spurgt, om fundet af forureningen har indvirket på den offentlige ejendomsvurdering. Grundejerne er også blevet bedt om at vurdere, hvad en oprensning vil betyde for handelsværdien af ejendommen. Grundejernes svar fremgår af Tabel 2.

Tabel 2
Salgspris og offentlig ejendomsvurdering for forurenet ejendom

Ca. 80% af de adspurgte grundejere mener, at der vil være forskel i pris på deres forurenede ejendom og en tilsvarende ikke-forurenet ejendom. Over halvdelen af disse mener, at deres ejendom er usælgelig, når den er forurenet. Begrebet usælgelig dækker imidlertid over forskellige definitioner. Enkelte grundejere mener, at deres ejendom er "usælgelig", fordi de ikke vil kunne sælge ejendommen til en pris, som kan indfri realkreditlånene i ejendommen, mens andre mener, at det betyder, at ingen pris vil kunne medføre en handel.

En grundejer udtrykker det således: "En forurenet ejendom er ikke til at sælge eller belåne. Folk tør ikke købe en forurenet ejendom, dvs. den er intet værd". En anden grundejer udtrykker det således: "Ejendommen er købt på tvangsauktion. Den var usælgelig før (pga. at undersøgelser havde påvist forurening), men i dag efter oprensning kan den sælges som enhver anden ejendom". Grundejeren købte altså den forurenede ejendom på tvangsauktion, hvilket illustrerer problemet med definition af begrebet "usælgelig".

Blandt de grundejere som gav et bud på hvad forskellen i pris ville være på deres forurenede ejendom og på en tilsvarende ikke-forurenet ejendom, er budene rimelig varierende. Budene varierer således mellem 5-40%.

For ca. 70% af ejendommene har fundet af forurening indvirket på den offentlige ejendomsvurdering. Mange af grundejerne har selv henvendt sig til Kommunen for at få sat ejendomsvurderingen ned. Ca. 20% af grundejerne, der siger, at fundet af forureningen har indvirket på den offentlig ejendomsværdi, har fået sat grundværdien til 0 kr.

1.6.1.3 Belåningsmuligheder

For ca. 60% af grundejerne har oprensningen konkret ændret belåningsmulighederne i et realkreditinstitut. Flere af grundejerne har ikke kunne omprioritere/omlægge deres lån inden oprensningen. Flere siger, at hvis realkreditinstituttet havde vidst, at grunden var forurenet, så ville de ikke have kunnet låne penge hos realkreditinstituttet.

En grundejer siger, at den største betænkelighed han havde, da forureningen blev opdaget var, hvordan belåningsmulighederne ville ændre sig. Grundejerens virksomhed ligger sammen med boligen, og grundejeren mener, at belåningsmulighederne kan ændre hele eksistensen for virksomheden.

1.7 Sammenfatning af forureningers påvirkning af boligværdien

Som nævnt er det meget få forurenede grunde med private boliger, der er blevet solgt uden nogen form for garanti om oprensning. Det begrænsede salg skyldes dels, at det er meget vanskeligt at sælge en forurenet ejendom, og dels at det tilrådes ejere og potentielle sælgere af en forurenet ejendom altid at oprense grunden eller i det mindste tilmelde den en oprensningsaftale inden salget.

Da der kun eksisterer meget få handler med forurenede parceller, kan man ikke få et billede af værditabet ved at analysere handler på markedet.

Via interviews med interessenter på boligmarkedet er fremkommet forskellige bud på værditabet. I Tabel 3 er sammenfattet forureningens betydning for værditabet.

Tabel 3
Sammenfatning af forureningers betydning for værditabet

Det fremgår af tabellen, at der er stor spredning i den kvantitative vurdering af det konkrete værditab. Det er umuligt at kvantificere præcist, men tabellen giver en indikation af værditabet.

De estimerede værditab ligger i et stort interval, fra at ejendommen er fuldstændig usælgelig til at værditabet udgør minimum 5-10% af ejendomsværdien og op til 30-40% af ejendomsværdien. Det er vigtigt at fremhæve, at værditabet knytter sig til den konkrete situation. Et værditab kan ikke umiddelbart overføres til at beskrive værditabet ved andre tilfælde med forurening, da et værditab efter al sandsynlighed er meget følsomt overfor ændringer i faktorer, som forureningens karakter, ejendommens beliggenhed og tilstand, konjunkturen ved salg mv.

Nedslagene i den offentlige vurdering af parceller og rækkehuse som følge af en forurening har været moderate. Vurderingssekretariater og skyldråd påpeger, at det er meget vanskeligt at kvantificere det egentlige værditab ved en forurening, hvilket afspejles med usikre vurderinger af forurenede ejendomme.

Ejendomsmæglerne udtrykte alle, at forureningen havde en negativ indflydelse på handelsprisen. Handelsprisen afhang i høj grad af beliggenheden af ejendommen. Nogle mæglere var af den klare opfattelse, at forurenede grunde ikke kunne sælges overhovedet. Andre mæglere mente, at forurenede grunde kunne sælges med et mindre nedslag.

Ingen af institutterne havde et særlig godt billede af den faktiske betydning af en forurening. Et realkreditinstitut mente, at værditabet mindst må være af samme størrelse, som omkostningerne til en eventuel oprensning af forureningen. Alle påpegede, at det vil være særdeles værdifuld information for dem, hvis de kunne få et mere nøjagtigt billede af, hvordan markedet værdisætter forurening. Så ville de også kunne forme en kreditpolitik, der vil være mindre tilbageholden og mere gennemskuelig for kunderne.

Alle tiltag, der kan medvirke til at begrænse usikkerheden omkring forurenede ejendomme, kan bidrage til at reducere kreditforeningernes tilbageholdenhed. Jo mere og bedre viden samt information om forurening og konsekvenser heraf, jo bedre grundlag vil det give købere såvel som realkreditinstitutter om priser og risiko på forurenede ejendomme.

Værditabsordningen har efter realkreditinstitutternes mening været en god ordning, som i vid udstrækning har fungeret fint og efter hensigten. Ud fra en værditabsbetragtning fremhævede Institutterne, at de gerne så, at oprensningshastigheden blev sat i vejret, ligesom de gerne så, at der blev udstedt bedre og mere troværdige garantier fra det offentliges side. Hvis oprensningen efter disponeringen kunne ske hurtigere, vil værditabet, som institutterne mener fortsat eksisterer ved tilmelding til ordningen, kunne reduceres eller måske helt elimineres.

Set i lyset af antallet af private boliger med registrerede forureninger mener institutterne, at der er behov for, at der bliver bevilget flere midler til Værditabsordningen. Hvis der blev bevilget så mange midler til ordningen, at man kunne have en forventning om, at alle ejendomme, som opfylder betingelserne under Værditabsordningen, kunne få disponeret midler til oprensning, så ville det efter institutternes opfattelse have en positiv effekt på markedet.

Med henblik på at kompensere for et værditab mener realkreditinstitutterne, at det er nødvendigt at oprense til afmelding. En hvilken som helst restforurening vil efter kreditforeningernes mening give anledning til et værditab. Oprensning til frigivelse er derfor ikke nok til at afbøde et værditab, hvilket ud fra en kompensationsbetragtning taler for at grunde under Værditabsordningen bør oprenses til afmelding.

1.7.1.4 Grundejere

Blandt de grundejere, som gav et bud på, hvad forskellen i pris ville være på deres forurenede ejendom og på en tilsvarende ikke-forurenet ejendom, er budene rimelig varierende. Budene varierer således mellem 5-40%. For ca. 70% af de interviewede ejere af ejendommene har konstateringen af forurening indvirket på den offentlige ejendomsvurdering. Mange af grundejerne har selv henvendt sig til Kommunen for at få sat ejendomsvurderingen ned.

Det kan konkluderes, at handlen med forurenede ejendomme sammenlignet med handelen med ikke-forurenede ejendomme er væsentlig forskellig. Syv år efter indførelsen af Værditabsordningen kan det derfor konstateres, at problemet, som lovforslaget sigtede på at afhjælpe fortsat eksisterer. Parcelhusejere, som uforvarende har erhvervet en forurenet ejendom, stavnsbindes, fordi ejendommen er svær eller umulig at sælge. Værditabsordningen har uden tvivl afhjulpet problemstillingen, om end ikke ved at facilitere at handlen med forurenede ejendomme blev øget, men ved at medfinansiere oprydninger, hvilket har muliggjort handel med de marginaliserede ejendomme.

² Med dette udsagn hentydede ejendomsmægleren til, at det er normal praksis på området, at en sælger kompenserer en køber for eventuelle fejl/mangler med et beløb, som mindst svarer til, hvad det vil koste at udbedre fejl/manglerne for køberen. I tilfældet med forurening hentyder ejendomsmægleren således ikke til, hvad omkostningerne forbundet med skader som følge af forureningen betyder, men derimod blot til hvad det vil koste at få ryddet op.

2. Boligejeres værditab efter oprensning

Formålet med dette afsnit er at analysere boligejeres værditab efter oprensning af en given forurening. I afsnittet vurderes det således, om det fortsat er forbundet med et værditab for boligejere at besidde en grund, som tidligere har været forurenet. Værditabet afdækkes ud fra en række interview med centrale aktører på boligmarkedet samt via enkelte casestudier af faktiske handler med forurenede ejendomme Desuden undersøges det, i hvilket omfang de tidligere forurenede grunde handles.

Mens foregående afsnit kun omhandlede analyse af værditabet for forurenede grunde før oprensning omhandler dette afsnit udelukkende analyse af et eventuelt værditab for oprensede grunde.

2.1 Værditabet

Såfremt dette afsnit afdækker, at der fortsat eksisterer et værditab efter oprensning, så vil værditabet afspejle at markedet af psykologiske årsager fortsat lader sig påvirke af, at ejendommen har været forurenet. Værditabet vil i dette tilfælde kunne beskrives som "omkostningen" ved en tidligere forurening, som nu er blevet renset op. Oprensningen kan være sket til afmelding eller frigivelse. Den psykologiske effekt kan tænkes at eksistere i begge tilfælde. I situationer med frigivelse kan værditabet dog også relatere sig til begrænsninger i arealanvendelsen af den private bolig.

Omkostningen eller værditabet er ækvivalent med, hvad en køber vil forlange i kompensation for at købe den tidligere forurenede ejendom til sædvanlig markedspris.

2.2 Belysning af boligers værdi efter oprensning ud fra den offentlige vurdering

Af afsnit 1.6 fremgår det, at den offentlige vurdering kan bruges som en indikator på størrelsesordenen af værditabet. Nedenfor vurderes betydningen og konsekvensen af en tidligere forurening i forhold til den offentlige vurdering ud fra interview med en række medarbejdere på nogle af landets vurderingssekretariater.

Ligesom der ikke er fastsat en egentlig standard praksis for fastsættelsen af værdien af grunde som er forurenede, så eksisterer der heller ikke en standard praksis for fastsættelse af værdien af grunde, der tidligere har været forurenede.

Den offentlige vurderingsorganisation tillægger det forskellig værdi i forhold til vurderingen af en ejendom, om en ejendom er blevet oprenset til afmelding eller frigivelse. Hvis en grund er blevet oprenset til afmelding, betragtes grunden som ren af vurderingssekretariaterne, og nedslag kan derfor ikke komme på tale af miljømæssige hensyn. Den offentlige vurdering vil altså ikke blive påvirket af, at en grund tidligere har været registreret som affaldsdepot, når servitutten er blevet fjernet fra Tingbogen.

Til gengæld kan nedslag komme på tale, hvis en grund kun er blevet oprenset til frigivelse, hvilket i visse tilfælde kan betyde, at jorden under et hus fortsat er forurenet. Når dette er tilfældet, oplyste Skyldrådsformanden, at det var almindelig praksis at sætte mē-prisen på den ikke-oprensede del af grunden til 0 kr., subsidiært at reducere mē-prisen. Ulempe nedslag har ikke kunnet komme på tale, når en ejendom er blevet renset op til frigivelse.

Almindeligvis vil nedslaget derfor kun blive givet på 1/3 eller mindre af grunden, hvilket vil betyde, at den samlede reduktion i den offentlige vurdering er beskeden.

2.3 Belysning af boligers værdi efter oprensning ud fra handelsværdi

I dette afsnit analyseres en tidligere forurenings betydning i forhold til handelsværdien af en ejendom. Det vil sige, at det fortsatte værditab efter oprensning af en given forurening forsøges afdækket. Afdækningen af det eventuelle værditab er baseret på interview med de relevante interessenter (ejendomsmæglere og realkreditinstitutter) kombineret med et casestudie som omhandler prisen på en oprenset ejendom.

2.3.1 Ejendomsmægleres og realkreditinstitutters vurdering af forureningens indflydelse på handelsværdien

Ejendomsmæglerne fremhævede, at markedet vil have forskellige opfattelser af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse.

Det var den generelle opfattelse blandt de adspurgte ejendomsmæglere, at ejendomme, som er blevet oprenset til afmelding, ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Nybolig, Dalum mente ud fra erfaring, at kunne slå fast, at ejendommene blev handlet til almindelig handelspris. Ejendomsmægleren påpegede dog, at ejendommene kunne have en lidt længere liggetid, men mente ikke, at der blev gået på kompromis med prisen af denne grund. Det betyder blot, at ejendomme kan ligge lidt længere end til den "oplyste" køber kommer forbi.

EDC-mæglerne i Skagen var af samme opfattelse. En totalt oprenset grund vil ikke have nogen negativ effekt på handelsprisen, nærmere tværtimod. Mæglerne havde en fornemmelse af, at det tværtimod kunne have en positiv effekt på prisen idet, en køber ville få sikkerhed for, at hans grund ikke var forurenet.

Ejendomsmæglerne mente derimod, at situationen er en lidt anden, hvis en oprensning blot resulterer i oprensning til frigivelse til boligformål.

Servitutten i Tingbogen om tilbagebleven forurening vil have en negativ indvirkning på handelsprisen, dels fordi det medfører begrænsninger på anvendelsen af ejendomme, dels fordi viden om tilbagebleven forurening på ejendommen giver en psykologisk effekt, som indvirker negativt på prisen. Ingen af ejendomsmæglerne kunne give et bud på den reducerede handelsværdi af en ejendom oprenset til frigivelse i forhold til en almindelig ejendom.

Efter ejendomsmæglernes mening er det således ikke tilstrækkeligt, at oprense til niveauet "frigivelse" ud fra en ren kompensationsbetragtning.

Ud fra realkreditinstitutternes oplysninger fremgår det, at der er en stor forskel på, hvordan de opfatter betydningen af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse til boligformål.

Såfremt en ejendom er blevet oprenset til afmelding, er det den generelle opfattelse i realkreditinstitutterne, at ejendommen ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Institutterne har således en opfattelse af og en forventning om, at der ikke er noget værditab forbundet med at sælge en ejendom, som har været forurenet, men er blevet oprenset til afmelding. Hans Kure fra BRF kredit begrundede sin opfattelse med, at servitutten om forurening ved afmelding bliver slettet fra Tingbogen, således at det ikke længere er muligt via Tingbogen at se, at ejendommen engang har været forurenet. Hans Kure mente endvidere, at selvom det alligevel skulle komme til købers kendskab, at der engang havde været forurening på ejendommen, så ville det næppe have nogen indflydelse på prisen.

Som en naturlig konsekvens af kreditforeningernes opfattelse af markedsprisen på de ejendomme som er blevet oprenset til afmelding, så er kreditpolitikken for disse ejendomme helt den samme som for "almindelige" ejendomme. Der gælder med andre ord ingen regler om særlig opmærksomhed eller varsomhed i forbindelse med långivning.

Det skal indskydes, at Trineke Borch fra Realkreditrådet mente, at det fortsat kan have en negativ indvirkning for markedsprisen på en ejendom, hvis den tidligere har været forurenet og er blevet oprenset til afmelding. Hun begrundede sin holdning med, at det er hendes erfaring, at psykologiske faktorer er meget afgørende i sager, der involverer jordforurening. Selvom den oplyste del af befolkningen godt ved, at det er uden sundhedsmæssig risiko og ikke har nogen negativ indflydelse på brugsværdien, at ejendommen har været forurenet, så vil psykologiske faktorer og usikkerhed spille negativt ind på prisen. Hun henholdt sig i øvrigt til, at Vestre Landsret i domsafsigelsen i sagen Peder Gjelstrup mod Vejle Kommune af 26. oktober 1999 er af samme opfattelse (se afsnit 2.3.2).

De tre realkreditinstitutter mener alle, at situationen er en helt anden, hvis en grund kun er oprenset til frigivelse til boligformål. I disse tilfælde mener institutterne, at servitutten om tilbagebleven forurening fortsat vil have en negativ indvirkning på handelsprisen. Selvom den tilbageblevne forurening ikke medfører nogen sundhedsmæssig risiko, så vil begrænsningerne i anvendelsen af ejendommen kombineret med psykologisk effekter og usikkerheder efter institutternes mening medføre en reduceret markedspris og en reduceret omsættelighed af ejendommen. Med baggrund i ovenstående betragtninger har kreditforeningerne fortsat en konservativ og tilbageholden kreditpolitik i forhold til at yde lån med pant i disse ejendomme. BRF kredit er mest tilbageholden, idet de som udgangspunkt slet ikke yder lån, hvis det kommer til deres kendskab, at der fortsat er lyst en servitut om forurening i en ejendom, selvom ejendommen er frigivet til boligformål. De to andre kreditinstitutter yder lån i det omfang, man ved en kreditvurdering finder, at det er forsvarligt. Institutterne lagde dog ikke skjul på, at en servitut om "oprensning til frigivelse" vil betyde, at man er mere tilbageholden med at yde lån.

Ud fra en fuldstændig kompensationsbetragtning kan det således konkluderes, at det efter realkreditinstitutternes mening ikke er tilstrækkeligt at oprense til niveauet "frigivelse".

2.3.2 Analyse ud fra handelsværdi

I dette afsnit var det oprindeligt hensigten at kvantificere det eventuelle fortsatte værditab ud fra en dataanalyse. Det har imidlertid ikke været muligt at indhente data, der muliggør en systematisk statistisk analyse. I stedet redegøres der nedenfor for en landsretsdom der indeholder empiri, som kan bruges til at kvantificere "omkostningen" ved en tidligere forurening.

Casestudie: Landsretsdommen

Landsrets dommen af 26. oktober 1999 i sagen Peder Gjelstrup mod Vejle Kommune: "Om kommunens erstatningsansvar for manglende oplysning om grunds tidligere anvendelse som losseplads³", indeholder interessante elementer i forhold til at belyse størrelsen af et evt. værditab efter oprensning af en forurening.

Sagen drejer sig om en privat grundejer (G), der lægger sag an mod en kommune (V) med krav om erstatning af et påstået værditab som følge af en forurening af grundejerens ejendom. Ifølge grundejeren havde kommunen ikke overholdt deres oplysningspligt og undladt at fortælle, at ejendommen var forurenet, da G i 1978 købte grunden fra kommunen. Selv om sagen i bund og grund drejer sig om erstatningsansvar for manglende overholdelse af oplysningspligt, så er det interessante element i sagen i denne forbindelse, at den involverer en ejendom, som er blevet renset op under Værditabsordningen.

I 1995 oplyste Vejle Amt G om, at hans grund var omfattet af en kortlægning af tidligere lossepladsgrunde. Ved en nærmere undersøgelse blev det konstateret, at der var forurening, og grunden blev derfor registreret som affaldsdepot. I samråd med Amtet blev grunden oprenset til afmelding under Værditabsordningen, og den sagsøgte kommune godtgjorde G et beløb på godt 42.500 kr., svarende til hans egenbetaling for oprensningen.

Imidlertid lagde G sag an mod kommunen med påstand om, at G's ejendom som følge af forureningssagen var faldet i værdi med et beløb på 275.000 kr., svarende til ca. 16%, og at V var erstatningspligtig overfor G for dette beløb.

Grunden var under Værditabsordningen blevet oprenset til afmelding og den var derfor ikke længere registreret som affaldsdepot. Alligevel udtalte en syns- og skønsmand (en statsautoriseret ejendomsmægler) i retten, at den tidligere forurening betød et handelsmæssigt tab på 275.000 kr. I retten begrundede han skønnet med, at det altid vil have en negativ indflydelse på handelsprisen, når det kommer til offentlighedens kendskab, at der har været miljøforurening på en grund. Selv om oplysningen om forurening slettes fra Tingbogen, kan man altid finde oplysning om forureningen i Vejle Kommunes Tekniske Register for ejendommen. Dette vil ifølge syns- og skønsmanden bevirke den negative effekt på handelsværdien.

Ved domsafsigelsen blev syns- og skønsmanden vurdering tillagt stor vægt. Retten fandt, at der ud fra foreliggende erklæringer ikke var grundlag for at antage, at G's ejendom fortsat er forurenet med sundhedsskadelige stoffer, men fandt det ligeledes efter syns- og skønsmandens forklaring godtgjort, at de foreliggende oplysninger om den tidligere forurening alligevel vil medføre en forringelse af ejendommens værdi. Retten fandt, at værdiforringelsen alene beror på psykologiske faktorer og ikke en nedsat brugsværdi af ejendommen. Endvidere blev det ved domsafsigelsen lagt til grund, at der ved synserklæringen ikke blev taget tilstrækkeligt hensyn til den skete oprensning. Med baggrund heri fandt retten, at G's erstatning skønsmæssigt kunne fastsættes til 100.000 kr.

Sagen er meget interessant i forhold til belysning af det eventuelle fortsatte værditab for ejendomme, som er blevet oprenset, da det kan konkluderes, at de danske domstole erklærer sig enige med de syns- og skønsmænd, som mener, at der til stadighed er knyttet et værditab til tidligere forurenede ejendomme, som imidlertid er fuldstændig oprenset til afmelding.

Ud fra en rationel tankegang bør en oprenset grund kunne betragtes som mangelfri, og værdien bør være den gældende handelspris/markedspris. Retten tillægger imidlertid den psykologiske faktor stor vægt, og på denne baggrund vurderer den, at en oprenset grund er mindre værd end en tilsvarende grund uden en forureningssag. I den konkrete sag vurderede retten, at værditabet var 100.000 kr., svarende til ca. 6% af den samlede ejendomsværdi (grund + bolig).

I dommens præmisser udtaler retten endvidere, at ejeren ved videresalg vil være forpligtet til at oplyse om den tidligere forurening og det efterfølgende forløb. Det betyder, at information om tidligere forureninger i teorien altid vil blive kendt for potentielle købere (markedet) på trods af, at servitutten om forurening er slettet fra Tingbogen.

2.4 Handel med oprensede grunde

Et væsentligt element, for om Værditabsordningen har indfriet hensynet med loven, er at boligejere, hvis grunde er blevet oprenset, er i stand til at afhænde de tidligere forurenede grunde uden væsentlige tab (jfr. LFA-analysen i arbejdsnotat 1, Status for ordningens gennemførelse). For at afdække om dette er tilfældet er det interessant at undersøge om handlen med oprensede grunde sker i samme omfang som handlen med almindelige grunde. Hvis oprensede grunde ikke handles i samme omfang som "almindelige" grunde har loven ikke indfriet hensynet til værditabet fuldstændigt. Da der fortsat blot er oprenset et begrænset antal grunde har det imidlertid ikke været muligt ud fra en systematisk analyse at fastslå om dette er tilfældet eller ej.

Ud fra interviewene med de relevante interessenter (realkreditinstitutter mv.) kan det konstateres, at det er væsentligt at skelne mellem om en grund er oprenset til afmelding eller om der fortsat er tinglyst en servitut på en ejendom.

For ejendomme frigivet til boligformål er det valuarer og ejendomsmægleres erfaring, at det fortsat vil være forbundet med vanskeligheder at sælge ejendommen (hvilket som allerede nævnt også er afspejlet i ejendomspriserne). Omvendt mener de ikke, at en grund oprenset til afmelding, vil have problemer med at blive solgt.

Værditabsordningen har uden tvivl afhjulpet problemstillingen med stavnsbinding, selvom ikke alle oprensede ejendomme kan sælges uden problemer i form af en forlænget salgsperiode og i form af reduceret pris.

2.5 Boligejernes vurdering af værditabet

Som det fremgår af afsnit 1.6, er en række boligejere, som har fået oprenset deres grund gennem Værditabsordningen, blevet interviewet med henblik på at udlede boligejernes vurdering af værditabet. Spørgeguiden indeholdt desuden spørgsmål, som havde til formål at forsøge at udlede, hvad en oprydning betyder for ejendomsværdien. Svarene fra interviewene er bearbejdet, og nedenfor beskrives det samlede resultat.

14 ud af 24 grundejere har fået oprenset forureningen på deres ejendom. 10 af grundejerne afventer endnu en oprensning af forureningen. Kun de grundejere, der har fået renset deres ejendomme op, er blevet bedt om at svare på spørgsmål i denne del af interviewet.

13 ud af 14 af ejendommene er blevet oprenset ved hel eller delvis opgravning af forureningen. På en enkelt ejendom er der installeret afværgeforanstaltninger (dræn) i forbindelse med lossepladsgas. Afværgeåret fremgår af Tabel 4.

Tabel 4
Gennemførelsesår for oprensning eller afværgeforanstaltninger

Halvdelen af ejendommene er oprenset i 1999.

Grundejerne blev spurgt, om de mener, at oprensningen har indflydelse på handelsværdien af ejendommen, samt om oprensningen har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering. Grundejernes svar fremgår af Tabel 5.

Tabel 5
Oprensningens indflydelse på handelsværdi og offentlig ejendomsvurdering

Alle de adspurgte grundejere mener, at oprensningen af forureningen har haft en positiv indflydelse på handelsværdien af deres ejendom. Endvidere oplyser 4, at oprensningen har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering. Ni af de adspurgte siger, at oprensningen ikke har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering, men en del tror, at kommunen vil sætte ejendomsvurderingen op ved næste vurdering.

10 af ejendommene var inden oprensningen registreret som affaldsdepot (af de resterende 4 var 3 ikke registreret og en grundejer vidste ikke om ejendommen var registreret eller ej). Af Tabel 6 fremgår hvilket antal ejendomme, der er blevet frigivet til en bestemt anvendelse, og hvilket antal ejendomme, der er blevet afmeldt som affaldsdepot efter oprensningen.

Tabel 6
Status for frigivelse/afmeldelse af registrerede affaldsdepoter

Grundejerne er desuden blevet spurgt, om de vurderer, at det vil gøre en forskel på ejendommens handelsværdi, om grunden er frigivet eller afmeldt. Som det fremgår af tabellen, vurderer 9 ud af 10 grundejere, at det gør en forskel. Alle 9 mener, at det er bedre, at ejendommen er fuldstændig afmeldt, men kun en enkelt er i stand til at kvantificere forskellen i handelsværdien (10%).

Grundejerne er blevet bedt om at svare på en række spørgsmål i forbindelse med salg af ejendommen. Svarene fremgår af Tabel 7.

Tabel 7
Salg af forurenet eller oprenset ejendom

Kun en enkelt grundejer har solgt sin ejendom efter, oprensningen er gennemført. Ejeren afventede oprensningen inden ejendommen blev sat til salg. Ejendommen er oprenset i ca. 1996/1997. Ejendommen (uden bebyggelse, da bygningen er revet ned i forbindelse med oprensningen) er solgt i 1999 til kr. 1.000.000.

Ni af grundejerne mener, at prisen på deres oprensede ejendom i en salgssituation vil være den samme som en ejendom, der aldrig har været forurenet. Flere af grundejerne siger, at en forurenet grund er usælgelig, men at den oprensede grund sagtens kan sælges til samme pris som en ikke-forurenet. Fem af de adspurgte grundejere mener, at det ligefrem kan være et plus, at der nu er dokumentation for, at grunden er ren.

En grundejer har haft en syn- og skønsmand til at vurdere ejendomsværdien. Syn- og skønsmanden vurderer, at selvom ejendommen er afmeldt som affaldsdepot, så har grunden tabt 11% i værdi.

2.6 Sammenfatning af oprensningers påvirkning af boligværdien

Ligesom det ikke har været muligt at lave en systematisk kvantitativ analyse af handler med forurenede grunde har der pga. begrænset datamateriale heller ikke været muligt at lave systematisk statistik på handlen med oprensede grunde. Det er kun få private boliger, der er blevet solgt efter at være blevet oprenset. Oprensningernes påvirkning af boligværdien er i stedet forsøgt analyseret gennem en række interview med relevante interessenter

I Tabel 8 sammenfattes både de relevante kvantitative og kvalitative udsagn om betydningen af en oprensning opdelt på grunde oprenset til henholdsvis afmelding og frigivelse.

Tabel 8
Sammenfatning af oprensningers betydning for værditabet

Det fremgår at der er stor spredning i den kvantitative vurdering af det konkrete værditab. Det er umuligt at kvantificere, men tabellen giver en indikation af værditabet.

Den offentlige vurderingsorganisation tillægger det forskellig værdi, om en ejendom er blevet oprenset til afmelding eller til frigivelse. Hvis en grund er blevet oprenset til afmelding, betragtes grunden som ren og nedslag kan ikke gives. Den offentlige vurdering vil altså ikke blive påvirket af, at en grund tidligere har været registreret som affaldsdepot, når servitutten er blevet fjernet fra Tingbogen. Tilgengæld kan nedslag komme på tale, hvis en grund kun er blevet oprenset til frigivelse. Når dette er tilfældet, er almindelig praksis at reducere mē-prisen på den ikke-oprensede del af grunden.

Ejendomsmæglerne fremhævede, at markedet har forskellig opfattelser af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse. Det var den generelle opfattelse, at ejendomme, som er blevet oprenset til afmelding, ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Ejendomsmæglerne mente ud fra erfaring at kunne slå fast, at ejendommene blev handlet til almindelig handelspris. Ejendommene kunne dog have en lidt længere liggetid, men mente ikke, at der blev gået på kompromis med prisen af denne grund.

Ejendomsmæglerne mente derimod, at situationen er en anden, såfremt en oprensning blot resulterer i oprensning til frigivelse til boligformål. Servitutten i Tingbogen om tilbagebleven forurening vil have en negativ indvirkning på handelsprisen, dels fordi det medfører begrænsninger på anvendelsen af ejendommen, dels fordi viden om tilbagebleven forurening på ejendommen giver en psykologisk effekt, som indvirker negativt på prisen. Ingen af ejendomsmæglerne kunne give et bud på den reducerede handelsværdi af en ejendom oprenset til frigivelse i forhold til en almindelig ejendom.

Ifølge realkreditinstitutterne er der stor forskel på betydningen af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse til boligformål. Såfremt en ejendom er blevet oprenset til afmelding, er det den generelle opfattelse, at ejendommen ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet.

I tilfælde af oprensning til frigivelse, mener institutterne, at servitutten om tilbagebleven forurening fortsat vil have en negativ indvirkning på handelsprisen. Selvom den tilbageblevne forurening ikke medfører nogen sundhedsmæssig risiko, så vil begrænsningerne i anvendelsen af ejendommen kombineret med psykologiske effekter og generel usikkerhed    medføre en reduceret markedspris og en reduceret omsættelighed af ejendommen. Som følge heraf har kreditforeningerne fortsat en konservativ og tilbageholden kreditpolitik.

Landsretten erklærer sig enige med de syns- og skønsmænd, som mener, at der tilstadighed er knyttet et værditab til tidligere forurenede ejendomme, som imidlertid er fuldstændig oprenset til afmelding. Landsretten tillægger den psykologiske faktor stor vægt, og på denne baggrund vurderer den, at en oprenset grund er mindre værd end en tilsvarende grund uden en forureningssag. I den konkrete sag vurderede retten at værditabet var i størrelsesordnen 6% af den samlede ejendomsværdi (grund + bolig).

Grundejernes vurdering er, at det gør en forskel på ejendommens handelsværdi, om grunden er frigivet eller afmeldt. 90% af de adspurgte grundejere mente at handelsprisen vil være reduceret, såfremt grunden kun blev oprenset til frigivelse. Kun en enkelt var i stand til at kvantificere forskellen i handelsværdien, og tabet ville udgøre ca. 10%.

Bemærk, at ovenstående definition på begrebet værditab ikke nødvendigvis betyder at et tab er realiseret - der kan lige såvel være tale om et hypotetisk eller et ikke realiseret værditab.

Værditabet er i denne sammenhæng kun defineret som den reducerede markedspris, og ikke som forringede lånemuligheder, hvilket i andre sammenhænge er inkluderet i definitionen (bl.a. i bemærkningerne til lovforslaget til loven om Værditabsordningen for boligejere). Selvom det er korrekt, at en forurening har negative konsekvenser i forhold til låntagning, er der to tungtvejende årsager til at vælge ovenstående definition. For det første er omkostningerne ved låntagning med pant i forurenede ejendomme de samme som for ikke-forurenede ejendomme (kreditten er dog ofte mindre). For det andet vil de forringede lånemuligheder allerede være afspejlet i markedsprisen, da markedet automatisk vil nedjustere prisen på en ejendom med forringede lånemuligheder. Dermed vil det medføre en dobbeltregning at medtage forringede lånemuligheder i definitionen af et værditab.

Værdisætning af ikke-prisfastsatte effekter

Der findes en række effekter, der medfører gevinster og/eller omkostninger for samfundet, for hvilke der ikke eksisterer et direkte marked, hvor disse prisfastsættes. Ikke-markedsomsatte effekter er typisk eksterne effekter, som er en konsekvens af en økonomisk aktivitet, der påvirker eksempelvis miljøet. Af eksempler på sådanne effekter kan nævnes støj, uheldsrisici og forurening. Da der ikke eksisterer et marked for effekterne, er de ikke prissat via markedsmekanismen, hvilket medfører problemer i forhold til gennemførelse af samfundsøkonomiske analyser af projekter, hvori ændringer i en eller flere af disse effekter indgår.

Der findes imidlertid en række forskellige metoder, som kan benyttes til at værdisætte ikke-markedsprisfastsatte effekter.