Miljøprojekt, 1008 – Værdisætning af tabt herlighedsværdi ved deponering - et litteraturstudie – 4 Anbefalinger til nye værdisætningsundersøgelser

Værdisætning af tabt herlighedsværdi ved deponering - et litteraturstudie

4 Anbefalinger til nye værdisætningsundersøgelser

4.1 Generelle anbefalinger til fremtidige værdisætningsstudier
4.2 Anbefalinger til husprismetoden
     4.2.1 Husprisfunktionens funktionelle form
     4.2.2 Variabler til forklaring af påvirkning fra deponi
     4.2.3 Øvrige variabler
4.3 Anbefalinger til betinget værdisætning
4.4 Anbefaling til fremtidig værdisætningsundersøgelse

Dette kapitel er baseret på anbefalinger fra de i kapitel 2 gennemgåede værdisætningsundersøgelser. Da der blandt de gennemgåede undersøgelser er en klar overvægt af husprisundersøgelser, vil en stor del af de præsenterede anbefalinger være hentet fra disse med henblik på udarbejdelsen af en dansk husprisundersøgelse af tabt herlighedsværdi ved affaldsdeponering. Der præsenteres dog også anbefalinger til brug i danske betingede værdisætningsundersøgelser af tabt herlighedsværdi. Endelig giver kapitlet et bud på, hvordan en fremtidig dansk undersøgelse af tabt herlighedsværdi ved affaldsdeponering kunne udarbejdes.

4.1 Generelle anbefalinger til fremtidige værdisætningsstudier

Mange af de gennemgåede undersøgelser indeholder anbefalinger til mulige forbedringer af de udførte værdisætningsundersøgelser. Blandt andet vurderer European Commission (2000), at der er mange muligheder for forbedringer af værdisætningsstudier af tabt herlighedsværdi forbundet med deponier. Dette skyldes, at størstedelen af de eksisterende studier er 5-20 år gamle. Siden disse studier er gennemført, er der stor sandsynlighed for, at befolkningens præferencer har ændret sig, og det er sandsynligt, at befolkningens interesse for miljøet er øget. Undersøgelsen peger derfor på, at det er nødvendigt, at nye studier undersøger folks præferencer i forhold til miljømæssige gener. Ligeledes peger undersøgelsen på, at det ikke er kendt, om resultater fra amerikanske studier uden videre kan overføres til europæiske/danske forhold, både på grund af forskelle i præferencer for miljømæssige forhold, men også på grund af rent fysiske forskelle på deponier både med hensyn til forskelle i det affald, der deponeres, samt de restriktioner, deponierne anlægges under. Der gøres desuden opmærksom på nødvendigheden af at udbygge forståelsen af, hvordan en eventuel udsivning spredes, og hvilken påvirkning og skade en sådan forurening medfører. Denne forståelse er nødvendig for at kunne udføre mere præcise værdisætninger af adverse påvirkninger ved brug af impact pathway-tilgangen. Det er endvidere nødvendigt at kende mere til effekter fra deponier, der har været lukkede i lang tid, effekter i form af langtids akkumulering af svært nedbrydelig forurening som fx tungmetaller.

4.2 Anbefalinger til husprismetoden

4.2.1 Husprisfunktionens funktionelle form

Teorien bag husprismetoden siger ikke meget om husprisfunktionens funktionelle form. Den eneste restriktion for den funktionelle form er, at den første ordens afledte med hensyn til det relevante karakteristika skal være negativt, hvis karakteristikaet er et »onde« og positivt, hvis karakteristikaet er et »gode« (Freeman 1993). De oftest anvendte funktionelle former er dog kombinationer af lineære og logaritmiske sammenhænge mellem den afhængige variabel og de forklarende variabler. I den store britiske undersøgelse (Defra 2003) vurderes, at det er muligt, at forholdet mellem den forklarende variabel »afstand fra deponi til hus« og den oplevede effekt på husprisen er ikke-lineær. Denne mulige sammenhæng tolkes af Defra (2003) på baggrund af studierne undersøgt i Pearce & Brisson (1995), der viser, at huspriser i gennemsnit stiger 5-8% pr. miles afstand fra et deponi inden for en 4 miles radius. Studier, der fokuserer på kortere afstande, har dog estimeret større husprisreduktioner for huse beliggende tæt på deponier. Således estimeres aftagende huspriser på op til 21-30% inden for 0,5-0,75 miles.

Både på baggrund af de gennemgåede undersøgelser og på baggrund af den hedoniske teori vurderes det, at den funktionelle form bør bestemmes empirisk. En forholdsvis ofte anvendt metode til bestemmelse af den funktionelle form ved hjælp af data er brugen af fleksible funktionelle funktioner som fx Box Cox (se bl.a. Box Cox 1964). Empiriske resultater, der kan inddrages i en husprisanalyse er følgende:

Defra (2003) vurderer bl.a., at forholdet mellem den forklarende variabel »afstand fra deponi til hus« og den oplevede effekt på husprisen er ikke-lineær.
Andre af de gennemgåede studier (fx Nelson et al. 1992b og Defra 2003) peger på, at huspriseffekten er afhængig af deponiets stadie, bl.a. størst effekt i opstartsfasen, og desuden afhængig af de specifikke gener fra de enkelte deponier.

4.2.2 Variabler til forklaring af påvirkning fra deponi

Påvirkninger fra affaldsdeponier inkluderer lugt, fluer, måger, affald blæst med vinden, støj, forstyrrelse af udsigten og trafik. Desuden inkluderes forringelse af æstetiske attributter i forhold til miljømæssige goder. Æstetiske attributter inkluderer forringet smag, lugt og udsigt.

Variabler til beskrivelse af påvirkninger fra affaldsdeponier indgår langt fra entydigt i de gennemgåede værdisætningsundersøgelser. Herunder listes en række anvendte variabler:

Afstand til deponi
Afstand til deponi fra centrum af grunden til centrum af deponiet
Areal/volumen af deponi inden for givne afstande af huset (koncentriske cirkler)
Invers afstand til deponiet for at indikere en aftagende effekt
Afstand til deponi samt den kvadrerede afstand
Vinkel i absolutte grader, som huset ligger væk fra den herskende medvindsretning i forhold til deponiet
Udsigt til deponi
Lugt
Larm/støj
Luftkvalitet i området
Vandkvalitet i området
Risiko for forureningsuheld fra deponiet
Hvilken slags affald der deponeres på deponiet, procentdel farligt affald.

Størstedelen af de gennemgåede undersøgelser anvender afstanden til det deponi, en funktion af denne afstand, eller blot en dummy for tilstedeværelse af et deponi inden for en given afstand som proxy for den oplevede påvirkning og estimerer signifikante effekter af denne afstand. Dette er dog ikke optimalt, bl.a. fordi påvirkningen fra et deponi ikke aftager som en simpel lineær funktion med afstanden i den herskende vindretning (Zeiss 1999). Som en naturlig følge heraf vil den simple lineære afstand fra et deponi eller dummyvariabler, der indikerer afstandszoner eller geografisk placering i fokusområdet, ikke være en præcis indikator for niveauet af påvirkninger/gener fra deponiet.

Ud over de afstands- og retningsafhængige påvirkninger opleves i forbindelse med affaldsdeponier også en række ikke-fysiske påvirkninger som socio-økonomiske og psykologiske påvirkninger (risikoopfattelse) samt nogle steder endda positive påvirkninger. Modsat de direkte fysiske påvirkninger som lugt og støj varierer socioøkonomiske påvirkninger, angst og usikkerhed ikke nødvendigvis med afstanden. Frygten for påvirkningerne fra en uønsket facilitet som et affaldsdeponi kan påvirke et helt lokalsamfund ligeligt og kan derfor ikke estimeres gennem husprisforskelle inden for det lokale husmarked.

På trods af at genepåvirkninger som lugt, larm og visuelle forstyrrelser opleves direkte af de lokale indbyggere, er det oftest kun muligt at måle støjniveauet. De øvrige genepåvirkninger er vanskelige at måle og kvantificere objektivt. Særligt vanskeligt er det at måle forholdet mellem det registrerbare geneniveau og den gene, indbyggerne reagerer på, og i mangel af bedre kan man derfor være nødsaget til blot at anvende en form for proxy for den oplevede gene.

Ved anvendelse af en proxy for den oplevede gene er det vigtigt at være opmærksom på, at der ofte kan ses en sammenhæng mellem kvaliteten af undersøgelsernes variabler til beskrivelse af generne og konsistente husprispåvirkninger. Ifølge Zeiss (1999) fremgår det af en sammenligning af en lang række husprisundersøgelser, at alle husprisundersøgelser i de kategorier, der giver inkonsistente husprispåvirkninger, blot anvender afstand eller dummyvariabler til beskrivelse af genepåvirkningerne. Husprisundersøgelser i de kategorier, der giver konsistente husprispåvirkninger, anvender derimod velspecificerede, kvantificerede variabler til beskrivelse af de fysiske genepåvirkninger.

Et forhold, der blandt andet kan have indflydelse på den oplevede påvirkning fra et affaldsdeponi, kan være den måde, deponiet drives på. Havlicek et al. (1985) påpeger fx, at hvis et deponi er drevet ud fra høje standarder, kan påvirkningen være neutral. I sjældne tilfælde kan deponiet ligefrem medføre stigninger i huspriserne. Det kan være tilfældet, hvis den tidligere aktivitet på området var mere skadelig eller risikobetonet end det nuværende deponi. Ligeledes kan der være stor forskel på de oplevede påvirkningerne fra et nyanlagt deponi i forhold til et gammelt/lukket deponi, og der kan være forskel i forhold til forskellige former for affaldsdeponier (farligt affald>< ikke-farligt affald)(fx Nelson et al. 1992b).

4.2.3 Øvrige variabler

Husprisfunktioner består ud over variabler til beskrivelse af de oplevede gener fra affaldsdeponier også af variabler til beskrivelse af alle andre forhold, der kan have indflydelse på husprisen. Herunder listes en række af de variabler, der er anvendt i de gennemgåede undersøgelser. Undersøgelserne imellem er der dog stor forskel på, hvor mange variabler der bliver inddraget. Variablerne i en husprisfunktion opdeles ofte i:

Husets strukturelle karakteristika: Antal værelser, antal badeværelser, hustype (villa, rækkehus, halvt dobbelthus osv.), parkeringsforhold (enkelt/dobbelt garage), opvarmning (centralvarme, elvarme osv.), husets størrelse, husets alder, opførselsår, dummy for det år, huset er solgt, husets stand, brændeovn/kamin, kælder, beplantning af grunden, udsigt osv.
Tilgængelighedskarakteristika: afstand fra midten af grunden til den nærmeste motorvejstilkørsel, afstand til det centrale forretningsområde, afstand til den nærmeste landevej osv.
Områdekarakteristika: antal indbyggere, sammensætning af husholdningerne (fx procent husholdninger med 2 udearbejdende voksne og ingen børn), rækkehuse som procent af boliger, procent personer ansat inden for primærproduktion, procent personer ansat inden for landbrug, procent personer ansat inden for serviceindustri, procent pensionister, procent personer der bruger offentlig transport for at komme på arbejde, aldersfordeling af indbyggere, procent arbejdsløshed blandt mænd og kvinder i den arbejdsdygtige alder, procent husholdninger med 2 biler, procent husholdninger med mere end 4 børn ( i procent af børnefamilier), procent husholdninger bestående af 1 single i den arbejdsdygtige alder (i procent af alle husholdninger), procent eneforsøgere, procent indbyggere, der er økonomisk inaktive studerende, procent indbyggere >18 år, der har en videregående uddannelse, gennemsnitligt antal indbyggere pr. husholdning, procent indbyggere i husholdninger uden bil, elev-lærer-fordeling osv.

Kollinaritet er et problem, der ofte kan opstå i husprisundersøgelser, hvor flere variabler kan være afhængige af hinanden, fx kan det formodes at være en vis sammenhæng mellem antallet af værelser og huset størrelse. Det anbefales i Bouvier et al. (2000) at tage højde for kollinaritet a priori ved at se på »condition number«. Generelle økonometriske lærebøger siger, at hvis »condition number« er mellem 100 og 1000, så er der moderat til høj kollinaritet. Med hensyn til kollinaritet er det oftest et spørgsmål om graden af kollinaritet, mere end om der er kollinaritet eller ej. Med hensyn til heteroscedasticitet kan det overvejes om store huse kunne variere anderledes i priserne end små huse. I Bouvier et al. (2000) testes der med Goldfeld-Quandt- og Breusch-Pagan-Godfrey-test for multikollinaritet.

4.3 Anbefalinger til betinget værdisætning

Som det fremgår af kapitel 2, er der kun gennemgået fem betingede værdisætningsstudier, og mængden af indsamlede anbefalinger er derfor begrænset. En af grundene til, at der kun er publiceret relativt få betingende værdisætningsstudier, kan findes i Dengsøe (2001). Metoden er forholdsvis ressourcekrævende, og det er nødvendigt med en meget omhyggelig udformning af undersøgelsen for at undgå diverse fejlkilder. Blandt andet har spørgsmålenes udformning stor betydning for, hvilke svar man får.

Et problem, der ofte fremhæves med hensyn til betingede værdisætningsstudier, er hyppigheden af protestsvar og strategisk adfærd. I Elliott et al. (1997) tages der højde for dette problem ved at kamuflere undersøgelsen af folks holdning til affaldsdeponier som en generel livskvalitetsundersøgelse. Undersøgelsen bestod af fem dele: 1) holdning til lokalområdet, inklusive faktorer om, hvad man holder af, og hvad man ikke bryder sig om, og en rangering af tilfredshed; 2) socialt netværk; 3) mål for generel sundhed og velvære (på baggrund af diverse udviklede spørgeskemaer til estimering af velvære); 4) en kombination af lukkede og åbne spørgsmål om befolkningens bevidsthed, kendskab, interesse og handlinger i forhold til deponiet og andre mere generelle miljøproblemer i forhold til påvirkning på sundhed; sociodemografiske variabler, som tjek af repræsentativiteten af respondenterne og som potentiel forklaring på sundhedsmæssige effekter.

På trods af at den betingede værdisætningsmetode er en bredt anerkendt værdisætningsmetode, kritiseres den blandt andet i Defra(2003) for, at man ikke kan være sikker på, om den måler folks reelle betalingsvilje for en ændring i en miljøpåvirkning. Defra (2003) skriver om den betingende værdisætningsmetode (contingent valuation (CV)): »CV assumes, perhaps falsely, that people understand the nature of the amenity in question and reveal their preferences in the contingent market just as they would in making choices in a real market.«

Dette kritikpunkt peger netop på en af de væsentligste forskelle på den betingede værdisætningsmetode og husprismetode. Nemlig den, at den betingede værdisætningsmetode er baseret på respondenters udtrykte præferencer i forhold til en hypotetisk miljøændring, mens husprismetoden benytter respondenters afslørede præferencer på det reelle husmarked. For den betingede værdisætning af deponier er det et specielt problem, at det jf. afsnit 1.1. er en meget sammensat ekstern effekt, der værdisættes. Og det er jo netop en forudsætning ved betinget værdisætning, at man har styr på, hvad det egentlig er, respondenterne sætter værdi på.

4.4 Anbefaling til fremtidig værdisætningsundersøgelse

På baggrund af gennemgangen af 28 husprisundersøgelser og 5 betingende værdisætningsundersøgelser tegner der sig et billede af, hvordan en fremtidig værdisætning af tabt herlighedsværdi ved deponering kan udarbejdes.

Inden man går i gang med en sådan værdisætning, er det vigtigt at gøre sig formålet klart. Hvis man føler sig overbevist om, at man kan udføre indenrigs-benefit-transfer, kan formålet fx være at estimere værdier, der senere kan anvendes i forbindelse med vurdering af andre affaldsdeponier. I sådanne tilfælde er det meget vigtigt at inddrage en række variabler, der beskriver selve deponiet samt de demografiske forhold i lokalbefolkningen. Er formålet at værdisætte gener fra affaldsdeponier for at kunne sammenligne affaldsdeponering med andre affaldsbehandlingsformer, er det vigtigt at være opmærksom på, at lignende værdisætning bør finde sted for de andre affaldsbehandlingsformer, og her er det blandt andet vigtigt at være opmærksom på at udføre sammenlignelige undersøgelser for de forskellige behandlingsformer. Ydermere er det vigtigt at definere et basisscenarium, hvor det er nødvendigt at gøre sig klart, om man fx ønsker at værdisætte placeringen af et nyt affaldsdeponi, eller om undersøgelsen skal værdisætte gener fra et allerede eksisterende deponi.

Ifølge Miljøstyrelsen vil formålet med en dansk værdisætningsundersøgelse være at anvende analysens resultater i forbindelse med teknikvalgssituationer, hvor også andre affaldsbehandlingsanlæg indgår, fx genbrug, forbrænding og kemisk behandling.

På grund af den generelle kritik af den betingende værdisætningsmetodes brug af respondenternes udtrykte præferencer, den store uklarhed med hensyn til hvilke attributter der værdisættes, samt især de forholdsvis store omkostninger forbundet med udførelsen af en betinget værdisætningsundersøgelse vurderer jeg, at man bør tage udgangspunkt i en husprisundersøgelse for at estimere værdien af tabt herlighedsværdi ved affaldsdeponering.

Husprismetoden er dog heller ikke problemfri. Ifølge Hite (1998) kan det være en usikker antagelse at gå ud fra, at huskøbere er fuldt informerede om deponiets placering og de deraf følgende gener. En stor del af huskøberne var i Hite (1998) nemlig slet ikke bekendt med, at deres hus skulle ligge i nærheden af et deponi. Af hensyn til mulighederne for benefit-transfer og for at tage højde for nogle af de præsenterede anbefalinger foreslår jeg, at den hedonisk undersøgelse kombineres med en spørgeskemaundersøgelse for at afdække respondenterne/beboernes opfattelse af generne. På den måde kan opnås mere præcise variabler til beskrivelse af geneopfattelsen, så de ikke blot indgår i modellen som afstanden til deponiet, og ligeledes sikres information om respondenternes viden om beliggenhed i forhold til et deponi.

En sådan fremtidig analyse kunne bestå af en landsdækkende husprisundersøgelse af samtlige huse beliggende inden for 5-6 km's afstand af et deponi i Danmark. I Danmark giver BBR-registret helt unikke muligheder for at foretage husprisundersøgelser. I forhold til den omfattende britiske husprisundersøgelse (Defra 2003) findes der ifølge Videncenter for Affald endnu ikke nogen database over de danske affaldsdeponier, der beskriver størrelse, deponerede mængder, sammensætning af det deponerede affalds osv. Et fremtidigt projekt kunne således være at etablere en database, hvori der blev registreret, hvilke affaldskategorier (farligt affald, inert affald og ikke-farligt affald) der deponeres på de enkelte affaldsdeponier, hvilke mængder af de forskellige typer affald der deponeres m.v. En sådan database eller lignende oplysninger om de affaldsdeponier, der inddrages i en værdisætningsundersøgelse, vil være nødvendige, hvis man skal kunne estimere, om der er nogen forskel i værdien/omkostningen ved tabt herlighedsværdi ved forskellige former for affaldsdeponier.

Optimalt ville husprisundersøgelsen kunne kombineres med en spørgeskemaundersøgelse for at afdække befolkningens opfattelse af gener og risici. På den måde er det muligt at anvende langt mere præcise variabler til beskrivelse af de oplevede gener, end ved blot at anvende afstanden til deponiet som proxy for de oplevede gener. Gennemførelsen af en landsdækkende undersøgelse giver mulighed for at anvende nøgletal fra et sådan studie til fremtidige konkrete vurderinger af affaldsdeponier. Spørgeskemaundersøgelsen kunne udvides til også at omfatte andre affaldsbehandlingsformer, fx genbrug eller affaldsforbrænding, i et forsøg på at afdække forskelle i befolkningens holdning ikke blot til forskellige former for affaldsbehandlingen, men også for at kende befolkningens opfattelse af evt. gener forbundet med forskellige affaldsbehandlingsanlæg.