| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste |

Bilagsrapport til "Evaluering af Værditabsordningen"; arbejdsnotat 2

2. Boligejeres værditab efter oprensning

Formålet med dette afsnit er at analysere boligejeres værditab efter oprensning af en given forurening. I afsnittet vurderes det således, om det fortsat er forbundet med et værditab for boligejere at besidde en grund, som tidligere har været forurenet. Værditabet afdækkes ud fra en række interview med centrale aktører på boligmarkedet samt via enkelte casestudier af faktiske handler med forurenede ejendomme Desuden undersøges det, i hvilket omfang de tidligere forurenede grunde handles.

Mens foregående afsnit kun omhandlede analyse af værditabet for forurenede grunde før oprensning omhandler dette afsnit udelukkende analyse af et eventuelt værditab for oprensede grunde.

2.1 Værditabet

Såfremt dette afsnit afdækker, at der fortsat eksisterer et værditab efter oprensning, så vil værditabet afspejle at markedet af psykologiske årsager fortsat lader sig påvirke af, at ejendommen har været forurenet. Værditabet vil i dette tilfælde kunne beskrives som "omkostningen" ved en tidligere forurening, som nu er blevet renset op. Oprensningen kan være sket til afmelding eller frigivelse. Den psykologiske effekt kan tænkes at eksistere i begge tilfælde. I situationer med frigivelse kan værditabet dog også relatere sig til begrænsninger i arealanvendelsen af den private bolig.

Omkostningen eller værditabet er ækvivalent med, hvad en køber vil forlange i kompensation for at købe den tidligere forurenede ejendom til sædvanlig markedspris.

2.2 Belysning af boligers værdi efter oprensning ud fra den offentlige vurdering

Af afsnit 1.6 fremgår det, at den offentlige vurdering kan bruges som en indikator på størrelsesordenen af værditabet. Nedenfor vurderes betydningen og konsekvensen af en tidligere forurening i forhold til den offentlige vurdering ud fra interview med en række medarbejdere på nogle af landets vurderingssekretariater.

Ligesom der ikke er fastsat en egentlig standard praksis for fastsættelsen af værdien af grunde som er forurenede, så eksisterer der heller ikke en standard praksis for fastsættelse af værdien af grunde, der tidligere har været forurenede.

Den offentlige vurderingsorganisation tillægger det forskellig værdi i forhold til vurderingen af en ejendom, om en ejendom er blevet oprenset til afmelding eller frigivelse. Hvis en grund er blevet oprenset til afmelding, betragtes grunden som ren af vurderingssekretariaterne, og nedslag kan derfor ikke komme på tale af miljømæssige hensyn. Den offentlige vurdering vil altså ikke blive påvirket af, at en grund tidligere har været registreret som affaldsdepot, når servitutten er blevet fjernet fra Tingbogen.

Til gengæld kan nedslag komme på tale, hvis en grund kun er blevet oprenset til frigivelse, hvilket i visse tilfælde kan betyde, at jorden under et hus fortsat er forurenet. Når dette er tilfældet, oplyste Skyldrådsformanden, at det var almindelig praksis at sætte m²-prisen på den ikke-oprensede del af grunden til 0 kr., subsidiært at reducere m²-prisen. Ulempe nedslag har ikke kunnet komme på tale, når en ejendom er blevet renset op til frigivelse.

Almindeligvis vil nedslaget derfor kun blive givet på 1/3 eller mindre af grunden, hvilket vil betyde, at den samlede reduktion i den offentlige vurdering er beskeden.

2.3 Belysning af boligers værdi efter oprensning ud fra handelsværdi

I dette afsnit analyseres en tidligere forurenings betydning i forhold til handelsværdien af en ejendom. Det vil sige, at det fortsatte værditab efter oprensning af en given forurening forsøges afdækket. Afdækningen af det eventuelle værditab er baseret på interview med de relevante interessenter (ejendomsmæglere og realkreditinstitutter) kombineret med et casestudie som omhandler prisen på en oprenset ejendom.

2.3.1 Ejendomsmægleres og realkreditinstitutters vurdering af forureningens indflydelse på handelsværdien

Ejendomsmæglerne fremhævede, at markedet vil have forskellige opfattelser af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse.

Det var den generelle opfattelse blandt de adspurgte ejendomsmæglere, at ejendomme, som er blevet oprenset til afmelding, ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Nybolig, Dalum mente ud fra erfaring, at kunne slå fast, at ejendommene blev handlet til almindelig handelspris. Ejendomsmægleren påpegede dog, at ejendommene kunne have en lidt længere liggetid, men mente ikke, at der blev gået på kompromis med prisen af denne grund. Det betyder blot, at ejendomme kan ligge lidt længere end til den "oplyste" køber kommer forbi.

EDC-mæglerne i Skagen var af samme opfattelse. En totalt oprenset grund vil ikke have nogen negativ effekt på handelsprisen, nærmere tværtimod. Mæglerne havde en fornemmelse af, at det tværtimod kunne have en positiv effekt på prisen idet, en køber ville få sikkerhed for, at hans grund ikke var forurenet.

Ejendomsmæglerne mente derimod, at situationen er en lidt anden, hvis en oprensning blot resulterer i oprensning til frigivelse til boligformål.

Servitutten i Tingbogen om tilbagebleven forurening vil have en negativ indvirkning på handelsprisen, dels fordi det medfører begrænsninger på anvendelsen af ejendomme, dels fordi viden om tilbagebleven forurening på ejendommen giver en psykologisk effekt, som indvirker negativt på prisen. Ingen af ejendomsmæglerne kunne give et bud på den reducerede handelsværdi af en ejendom oprenset til frigivelse i forhold til en almindelig ejendom.

Efter ejendomsmæglernes mening er det således ikke tilstrækkeligt, at oprense til niveauet "frigivelse" ud fra en ren kompensationsbetragtning.

Ud fra realkreditinstitutternes oplysninger fremgår det, at der er en stor forskel på, hvordan de opfatter betydningen af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse til boligformål.

Såfremt en ejendom er blevet oprenset til afmelding, er det den generelle opfattelse i realkreditinstitutterne, at ejendommen ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Institutterne har således en opfattelse af og en forventning om, at der ikke er noget værditab forbundet med at sælge en ejendom, som har været forurenet, men er blevet oprenset til afmelding. Hans Kure fra BRF kredit begrundede sin opfattelse med, at servitutten om forurening ved afmelding bliver slettet fra Tingbogen, således at det ikke længere er muligt via Tingbogen at se, at ejendommen engang har været forurenet. Hans Kure mente endvidere, at selvom det alligevel skulle komme til købers kendskab, at der engang havde været forurening på ejendommen, så ville det næppe have nogen indflydelse på prisen.

Som en naturlig konsekvens af kreditforeningernes opfattelse af markedsprisen på de ejendomme som er blevet oprenset til afmelding, så er kreditpolitikken for disse ejendomme helt den samme som for "almindelige" ejendomme. Der gælder med andre ord ingen regler om særlig opmærksomhed eller varsomhed i forbindelse med långivning.

Det skal indskydes, at Trineke Borch fra Realkreditrådet mente, at det fortsat kan have en negativ indvirkning for markedsprisen på en ejendom, hvis den tidligere har været forurenet og er blevet oprenset til afmelding. Hun begrundede sin holdning med, at det er hendes erfaring, at psykologiske faktorer er meget afgørende i sager, der involverer jordforurening. Selvom den oplyste del af befolkningen godt ved, at det er uden sundhedsmæssig risiko og ikke har nogen negativ indflydelse på brugsværdien, at ejendommen har været forurenet, så vil psykologiske faktorer og usikkerhed spille negativt ind på prisen. Hun henholdt sig i øvrigt til, at Vestre Landsret i domsafsigelsen i sagen Peder Gjelstrup mod Vejle Kommune af 26. oktober 1999 er af samme opfattelse (se afsnit 2.3.2).

De tre realkreditinstitutter mener alle, at situationen er en helt anden, hvis en grund kun er oprenset til frigivelse til boligformål. I disse tilfælde mener institutterne, at servitutten om tilbagebleven forurening fortsat vil have en negativ indvirkning på handelsprisen. Selvom den tilbageblevne forurening ikke medfører nogen sundhedsmæssig risiko, så vil begrænsningerne i anvendelsen af ejendommen kombineret med psykologisk effekter og usikkerheder efter institutternes mening medføre en reduceret markedspris og en reduceret omsættelighed af ejendommen. Med baggrund i ovenstående betragtninger har kreditforeningerne fortsat en konservativ og tilbageholden kreditpolitik i forhold til at yde lån med pant i disse ejendomme. BRF kredit er mest tilbageholden, idet de som udgangspunkt slet ikke yder lån, hvis det kommer til deres kendskab, at der fortsat er lyst en servitut om forurening i en ejendom, selvom ejendommen er frigivet til boligformål. De to andre kreditinstitutter yder lån i det omfang, man ved en kreditvurdering finder, at det er forsvarligt. Institutterne lagde dog ikke skjul på, at en servitut om "oprensning til frigivelse" vil betyde, at man er mere tilbageholden med at yde lån.

Ud fra en fuldstændig kompensationsbetragtning kan det således konkluderes, at det efter realkreditinstitutternes mening ikke er tilstrækkeligt at oprense til niveauet "frigivelse".

2.3.2 Analyse ud fra handelsværdi

I dette afsnit var det oprindeligt hensigten at kvantificere det eventuelle fortsatte værditab ud fra en dataanalyse. Det har imidlertid ikke været muligt at indhente data, der muliggør en systematisk statistisk analyse. I stedet redegøres der nedenfor for en landsretsdom der indeholder empiri, som kan bruges til at kvantificere "omkostningen" ved en tidligere forurening.

Casestudie: Landsretsdommen

Landsrets dommen af 26. oktober 1999 i sagen Peder Gjelstrup mod Vejle Kommune: "Om kommunens erstatningsansvar for manglende oplysning om grunds tidligere anvendelse som losseplads³", indeholder interessante elementer i forhold til at belyse størrelsen af et evt. værditab efter oprensning af en forurening.

Sagen drejer sig om en privat grundejer (G), der lægger sag an mod en kommune (V) med krav om erstatning af et påstået værditab som følge af en forurening af grundejerens ejendom. Ifølge grundejeren havde kommunen ikke overholdt deres oplysningspligt og undladt at fortælle, at ejendommen var forurenet, da G i 1978 købte grunden fra kommunen. Selv om sagen i bund og grund drejer sig om erstatningsansvar for manglende overholdelse af oplysningspligt, så er det interessante element i sagen i denne forbindelse, at den involverer en ejendom, som er blevet renset op under Værditabsordningen.

I 1995 oplyste Vejle Amt G om, at hans grund var omfattet af en kortlægning af tidligere lossepladsgrunde. Ved en nærmere undersøgelse blev det konstateret, at der var forurening, og grunden blev derfor registreret som affaldsdepot. I samråd med Amtet blev grunden oprenset til afmelding under Værditabsordningen, og den sagsøgte kommune godtgjorde G et beløb på godt 42.500 kr., svarende til hans egenbetaling for oprensningen.

Imidlertid lagde G sag an mod kommunen med påstand om, at G's ejendom som følge af forureningssagen var faldet i værdi med et beløb på 275.000 kr., svarende til ca. 16%, og at V var erstatningspligtig overfor G for dette beløb.

Grunden var under Værditabsordningen blevet oprenset til afmelding og den var derfor ikke længere registreret som affaldsdepot. Alligevel udtalte en syns- og skønsmand (en statsautoriseret ejendomsmægler) i retten, at den tidligere forurening betød et handelsmæssigt tab på 275.000 kr. I retten begrundede han skønnet med, at det altid vil have en negativ indflydelse på handelsprisen, når det kommer til offentlighedens kendskab, at der har været miljøforurening på en grund. Selv om oplysningen om forurening slettes fra Tingbogen, kan man altid finde oplysning om forureningen i Vejle Kommunes Tekniske Register for ejendommen. Dette vil ifølge syns- og skønsmanden bevirke den negative effekt på handelsværdien.

Ved domsafsigelsen blev syns- og skønsmanden vurdering tillagt stor vægt. Retten fandt, at der ud fra foreliggende erklæringer ikke var grundlag for at antage, at G's ejendom fortsat er forurenet med sundhedsskadelige stoffer, men fandt det ligeledes efter syns- og skønsmandens forklaring godtgjort, at de foreliggende oplysninger om den tidligere forurening alligevel vil medføre en forringelse af ejendommens værdi. Retten fandt, at værdiforringelsen alene beror på psykologiske faktorer og ikke en nedsat brugsværdi af ejendommen. Endvidere blev det ved domsafsigelsen lagt til grund, at der ved synserklæringen ikke blev taget tilstrækkeligt hensyn til den skete oprensning. Med baggrund heri fandt retten, at G's erstatning skønsmæssigt kunne fastsættes til 100.000 kr.

Sagen er meget interessant i forhold til belysning af det eventuelle fortsatte værditab for ejendomme, som er blevet oprenset, da det kan konkluderes, at de danske domstole erklærer sig enige med de syns- og skønsmænd, som mener, at der til stadighed er knyttet et værditab til tidligere forurenede ejendomme, som imidlertid er fuldstændig oprenset til afmelding.

Ud fra en rationel tankegang bør en oprenset grund kunne betragtes som mangelfri, og værdien bør være den gældende handelspris/markedspris. Retten tillægger imidlertid den psykologiske faktor stor vægt, og på denne baggrund vurderer den, at en oprenset grund er mindre værd end en tilsvarende grund uden en forureningssag. I den konkrete sag vurderede retten, at værditabet var 100.000 kr., svarende til ca. 6% af den samlede ejendomsværdi (grund + bolig).

I dommens præmisser udtaler retten endvidere, at ejeren ved videresalg vil være forpligtet til at oplyse om den tidligere forurening og det efterfølgende forløb. Det betyder, at information om tidligere forureninger i teorien altid vil blive kendt for potentielle købere (markedet) på trods af, at servitutten om forurening er slettet fra Tingbogen.

2.4 Handel med oprensede grunde

Et væsentligt element, for om Værditabsordningen har indfriet hensynet med loven, er at boligejere, hvis grunde er blevet oprenset, er i stand til at afhænde de tidligere forurenede grunde uden væsentlige tab (jfr. LFA-analysen i arbejdsnotat 1, Status for ordningens gennemførelse). For at afdække om dette er tilfældet er det interessant at undersøge om handlen med oprensede grunde sker i samme omfang som handlen med almindelige grunde. Hvis oprensede grunde ikke handles i samme omfang som "almindelige" grunde har loven ikke indfriet hensynet til værditabet fuldstændigt. Da der fortsat blot er oprenset et begrænset antal grunde har det imidlertid ikke været muligt ud fra en systematisk analyse at fastslå om dette er tilfældet eller ej.

Ud fra interviewene med de relevante interessenter (realkreditinstitutter mv.) kan det konstateres, at det er væsentligt at skelne mellem om en grund er oprenset til afmelding eller om der fortsat er tinglyst en servitut på en ejendom.

For ejendomme frigivet til boligformål er det valuarer og ejendomsmægleres erfaring, at det fortsat vil være forbundet med vanskeligheder at sælge ejendommen (hvilket som allerede nævnt også er afspejlet i ejendomspriserne). Omvendt mener de ikke, at en grund oprenset til afmelding, vil have problemer med at blive solgt.

Værditabsordningen har uden tvivl afhjulpet problemstillingen med stavnsbinding, selvom ikke alle oprensede ejendomme kan sælges uden problemer i form af en forlænget salgsperiode og i form af reduceret pris.

2.5 Boligejernes vurdering af værditabet

Som det fremgår af afsnit 1.6, er en række boligejere, som har fået oprenset deres grund gennem Værditabsordningen, blevet interviewet med henblik på at udlede boligejernes vurdering af værditabet. Spørgeguiden indeholdt desuden spørgsmål, som havde til formål at forsøge at udlede, hvad en oprydning betyder for ejendomsværdien. Svarene fra interviewene er bearbejdet, og nedenfor beskrives det samlede resultat.

14 ud af 24 grundejere har fået oprenset forureningen på deres ejendom. 10 af grundejerne afventer endnu en oprensning af forureningen. Kun de grundejere, der har fået renset deres ejendomme op, er blevet bedt om at svare på spørgsmål i denne del af interviewet.

13 ud af 14 af ejendommene er blevet oprenset ved hel eller delvis opgravning af forureningen. På en enkelt ejendom er der installeret afværgeforanstaltninger (dræn) i forbindelse med lossepladsgas. Afværgeåret fremgår af Tabel 4.

Tabel 4
Gennemførelsesår for oprensning eller afværgeforanstaltninger

Halvdelen af ejendommene er oprenset i 1999.

Grundejerne blev spurgt, om de mener, at oprensningen har indflydelse på handelsværdien af ejendommen, samt om oprensningen har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering. Grundejernes svar fremgår af Tabel 5.

Tabel 5
Oprensningens indflydelse på handelsværdi og offentlig ejendomsvurdering

Alle de adspurgte grundejere mener, at oprensningen af forureningen har haft en positiv indflydelse på handelsværdien af deres ejendom. Endvidere oplyser 4, at oprensningen har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering. Ni af de adspurgte siger, at oprensningen ikke har indvirket direkte på den offentlige ejendomsvurdering, men en del tror, at kommunen vil sætte ejendomsvurderingen op ved næste vurdering.

10 af ejendommene var inden oprensningen registreret som affaldsdepot (af de resterende 4 var 3 ikke registreret og en grundejer vidste ikke om ejendommen var registreret eller ej). Af Tabel 6 fremgår hvilket antal ejendomme, der er blevet frigivet til en bestemt anvendelse, og hvilket antal ejendomme, der er blevet afmeldt som affaldsdepot efter oprensningen.

Tabel 6
Status for frigivelse/afmeldelse af registrerede affaldsdepoter

Grundejerne er desuden blevet spurgt, om de vurderer, at det vil gøre en forskel på ejendommens handelsværdi, om grunden er frigivet eller afmeldt. Som det fremgår af tabellen, vurderer 9 ud af 10 grundejere, at det gør en forskel. Alle 9 mener, at det er bedre, at ejendommen er fuldstændig afmeldt, men kun en enkelt er i stand til at kvantificere forskellen i handelsværdien (10%).

Grundejerne er blevet bedt om at svare på en række spørgsmål i forbindelse med salg af ejendommen. Svarene fremgår af Tabel 7.

Tabel 7
Salg af forurenet eller oprenset ejendom

Kun en enkelt grundejer har solgt sin ejendom efter, oprensningen er gennemført. Ejeren afventede oprensningen inden ejendommen blev sat til salg. Ejendommen er oprenset i ca. 1996/1997. Ejendommen (uden bebyggelse, da bygningen er revet ned i forbindelse med oprensningen) er solgt i 1999 til kr. 1.000.000.

Ni af grundejerne mener, at prisen på deres oprensede ejendom i en salgssituation vil være den samme som en ejendom, der aldrig har været forurenet. Flere af grundejerne siger, at en forurenet grund er usælgelig, men at den oprensede grund sagtens kan sælges til samme pris som en ikke-forurenet. Fem af de adspurgte grundejere mener, at det ligefrem kan være et plus, at der nu er dokumentation for, at grunden er ren.

En grundejer har haft en syn- og skønsmand til at vurdere ejendomsværdien. Syn- og skønsmanden vurderer, at selvom ejendommen er afmeldt som affaldsdepot, så har grunden tabt 11% i værdi.

2.6 Sammenfatning af oprensningers påvirkning af boligværdien

Ligesom det ikke har været muligt at lave en systematisk kvantitativ analyse af handler med forurenede grunde har der pga. begrænset datamateriale heller ikke været muligt at lave systematisk statistik på handlen med oprensede grunde. Det er kun få private boliger, der er blevet solgt efter at være blevet oprenset. Oprensningernes påvirkning af boligværdien er i stedet forsøgt analyseret gennem en række interview med relevante interessenter

I Tabel 8 sammenfattes både de relevante kvantitative og kvalitative udsagn om betydningen af en oprensning opdelt på grunde oprenset til henholdsvis afmelding og frigivelse.

Tabel 8
Sammenfatning af oprensningers betydning for værditabet

Det fremgår at der er stor spredning i den kvantitative vurdering af det konkrete værditab. Det er umuligt at kvantificere, men tabellen giver en indikation af værditabet.

Den offentlige vurderingsorganisation tillægger det forskellig værdi, om en ejendom er blevet oprenset til afmelding eller til frigivelse. Hvis en grund er blevet oprenset til afmelding, betragtes grunden som ren og nedslag kan ikke gives. Den offentlige vurdering vil altså ikke blive påvirket af, at en grund tidligere har været registreret som affaldsdepot, når servitutten er blevet fjernet fra Tingbogen. Tilgengæld kan nedslag komme på tale, hvis en grund kun er blevet oprenset til frigivelse. Når dette er tilfældet, er almindelig praksis at reducere m²-prisen på den ikke-oprensede del af grunden.

Ejendomsmæglerne fremhævede, at markedet har forskellig opfattelser af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse. Det var den generelle opfattelse, at ejendomme, som er blevet oprenset til afmelding, ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet. Ejendomsmæglerne mente ud fra erfaring at kunne slå fast, at ejendommene blev handlet til almindelig handelspris. Ejendommene kunne dog have en lidt længere liggetid, men mente ikke, at der blev gået på kompromis med prisen af denne grund.

Ejendomsmæglerne mente derimod, at situationen er en anden, såfremt en oprensning blot resulterer i oprensning til frigivelse til boligformål. Servitutten i Tingbogen om tilbagebleven forurening vil have en negativ indvirkning på handelsprisen, dels fordi det medfører begrænsninger på anvendelsen af ejendommen, dels fordi viden om tilbagebleven forurening på ejendommen giver en psykologisk effekt, som indvirker negativt på prisen. Ingen af ejendomsmæglerne kunne give et bud på den reducerede handelsværdi af en ejendom oprenset til frigivelse i forhold til en almindelig ejendom.

Ifølge realkreditinstitutterne er der stor forskel på betydningen af oprensning til henholdsvis afmelding og frigivelse til boligformål. Såfremt en ejendom er blevet oprenset til afmelding, er det den generelle opfattelse, at ejendommen ikke længere skiller sig ud fra de øvrige ejendomme på markedet.

I tilfælde af oprensning til frigivelse, mener institutterne, at servitutten om tilbagebleven forurening fortsat vil have en negativ indvirkning på handelsprisen. Selvom den tilbageblevne forurening ikke medfører nogen sundhedsmæssig risiko, så vil begrænsningerne i anvendelsen af ejendommen kombineret med psykologiske effekter og generel usikkerhed medføre en reduceret markedspris og en reduceret omsættelighed af ejendommen. Som følge heraf har kreditforeningerne fortsat en konservativ og tilbageholden kreditpolitik.

Landsretten erklærer sig enige med de syns- og skønsmænd, som mener, at der tilstadighed er knyttet et værditab til tidligere forurenede ejendomme, som imidlertid er fuldstændig oprenset til afmelding. Landsretten tillægger den psykologiske faktor stor vægt, og på denne baggrund vurderer den, at en oprenset grund er mindre værd end en tilsvarende grund uden en forureningssag. I den konkrete sag vurderede retten at værditabet var i størrelsesordnen 6% af den samlede ejendomsværdi (grund + bolig).

Grundejernes vurdering er, at det gør en forskel på ejendommens handelsværdi, om grunden er frigivet eller afmeldt. 90% af de adspurgte grundejere mente at handelsprisen vil være reduceret, såfremt grunden kun blev oprenset til frigivelse. Kun en enkelt var i stand til at kvantificere forskellen i handelsværdien, og tabet ville udgøre ca. 10%.