Miljøprojekt, 923 – Afhjælpning af barrierer for belåning og salg af forurenede og muligt forurenede grunde – 3 Interview med de private aktører på boligmarkedet

Afhjælpning af barrierer for belåning og salg af forurenede og muligt forurenede grunde

3 Interview med de private aktører på boligmarkedet

3.1 Den lave omsætning
3.2 Belåning
3.3 Strukturelle barrierer
3.4 Sundhedsrisiko

I dette kapitel er resultaterne af de gennemførte interview sammenskrevet under fire tematiske afsnit: Den lave omsætning, belåning, strukturelle barrierer og sundhedsrisiko.

Det fremgår af oplægget /1/, at problemstillingen indledningsvis blev karakteriseret ved to risikomomenter, dels en økonomisk risiko ved at købe/eje en forureningsmærket ¹ grund og dels en sundhedsmæssig risiko ved at bo på grunden. Det fremgår af alle vores interview, at denne opdeling findes kunstig. Der var enighed om, at den økonomiske risiko er den, der aktuelt betyder mest for alle parter, den skaber usikkerhed, og den udmøntes i faldende priser og lavere omsætning. Men den økonomiske risiko begrundes dybest set i en frygt for de sundhedsmæssige konsekvenser af forureningerne. Ikke nødvendigvis i en aktuel frygt hos de aktuelle ejere, de potentielle købere eller kreditgiverne, men hos "nogen" et eller andet sted i samfundet, som på et tidspunkt vil kunne påvirke markedet. Det er disse skygger/spøgelser, der holdes frem som den faktor, der måske kan få afgørende betydning for handlen med forureningsmærkede boliggrunde, og derved får de en meget reel betydning for den aktuelle økonomiske risiko ved at eje en forureningsmærket grund.

Opdelingen i to risikomomenter er kunstig, det medgiver vi deltagerne, den økonomiske risiko er tæt koblet til den sundhedsmæssige risiko. For at fjerne enhver tvivl er de grundlæggende antagelser i dette notat for det første, at baggrunden for de økonomiske risici skal findes i debatten om sundhedsrisikoen og for det andet, at den økonomiske risiko har tendens til at blive selvopfyldende, og på den måde kan den udvikle sig uafhængig af den reelle sundhedsmæssige risiko.

3.1 Den lave omsætning

På det første følgegruppemøde blev det gentagne gange nævnt, at omsætningshastigheden er det helt afgørende fikspunkt i forbindelse med bolighandel, værdivurdering og kreditgivning. Derfor var det første spørgsmål, der blev stillet under interviewet: Hvor meget betyder forureningen for omsætteligheden? Det kom der mange, lange og interessante svar ud af, og helt uden undtagelser var svarene, at forureningsmærkede grunde har en lavere omsætningshastighed og bliver presset på prisen.

Om forureningens betydning for omsætningen siges:

- Det betyder rigtig meget, boliggrunde kan være næsten usælgelige...... (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Forureningen har betydning for grundenes omsætning, fordi det tager længere tid at sælge en forurenet grund. Prisen er meget vigtig, hvis den er sat forholdsmæssigt ned, kan de godt sælges på omtrent den samme tid. (Advokatsamfundet).

- Det betyder helt sikkert mindre omsætning og faldende priser. Priserne falder voldsomt, 25% er ikke unormalt. (Parcelhusejernes Landsforening).

Om årsagerne hertil og de afledte problemer var der delte meninger. Karakteristisk for alle svarene var, at de peger på det komplekse samspil mellem økonomi, oplevet sundhedsrisiko og usikkerhed i den samlede problemstilling. Ud fra en samlet betragtning af de svar, der blev givet, er der opstillet en model for problemernes relationer og indbyrdes påvirkning.

Modellen tager udgangspunkt i, at forureningsmærkede grunde, på grund af frygt og usikkerhed over for forurening, bliver påtrykt en række usikkerhedsmomenter. Usikkerheden aktualiseres særligt i forbindelse med realkreditinstitutternes vurdering af belåningsmulighederne ved køb/salg og ved tillægsbelåning. Som det ses af figuren, er låneproblematikken et resultat af usikkerhederne på tidsplaner, økonomi og sundhedsrisiko.

I den følgende diskussion gøres spørgsmålet om belåning til det centrale omdrejningspunkt for forståelsen af de barrierer, der er for belåning af forureningsmærkede ejendomme.

figur

3.2 Belåning

De interviewede ser lidt forskelligt på låneproblematikken. Der er fra flere sider udtalt kritik af realkreditinstitutternes manglende vilje til at give lån. Dels opfattes det af nogen som om, der gives rutinemæssige afslag, og dels opfattes det som om, realkreditinstitutterne mangler vilje/evne til at sætte sig ind i de enkelte sager.

Om kreditinstitutternes udlånspolitik siges:

- Ofte går salget af sådanne trægt (V1-kortlagte grunde. red.), og i mange tilfælde vil realkreditinstitutterne ikke tilbyde normale lånetilbud. (Oliebranchens Miljøpulje).

- Realkreditinstitutternes decentrale lånepolitik er ødelæggende, de har ikke nok viden og er forudindtaget. Der mangler uddannelse, det hjælper ikke, at det som meldes ud fra centralt hold ikke følges lokalt. (Advokatsamfundet).

- Realkreditinstitutterne og ejendomsmæglerne mangler lyst (og viden) til at gå ind i disse sager, de skal stramme sig mere an og få en politik, som gør det muligt at belåne de forurenede ejendomme. (Parcelhusejernes Landsforening).

Denne opfattelse deles ikke af realkreditinstitutterne, som klart tilkendegiver, at de blot følger lovgivningen for realkreditinstitutter. Der er et krav om, at alle sager skal vurderes konkret, og det bliver de. Desuden siger reglerne for långivning, at boligens pris skal vurderes ud fra markedssituationen, det vil blandt andet sige en liggetid hos ejendomsmægleren på 6 måneder, og at boligen skal kunne gensælges til prisen. Det er med andre ord ikke nok, at der er én køber, der skal være flere, og her spiller det smalle marked ind som en begrænsende faktor.

Vurderingen inddrager også realkreditinstitutternes forventninger til udviklingen på boligmarkedet. Det som man især frygter, og denne frygt deles af parcelhusejernes organisation, er, at den stigning, der har været i huspriserne afløses af faldende priser og svagere omsætning. Et vigende marked forventes især at ville ramme de smalle segmenter, som forurenede grunde er en af, og det kan medføre, at en del boliger er overbelånte.

Om udlånspolitikken siger realkreditinstitutterne:

- Det handler om markedet – er det bredt eller snævert. Generelt opfattes markedet for forurenede grunde som snævert. For øjeblikket er der højkonjunktur, så grundende bliver solgt, men vi skal også tænke på gensalg, og hvordan er markedet så?

- Det er vores fornemmelse, mere end dokumenteret fakta, at forurenede grunde er sværere omsættelige.

Realkreditinstitutterne medgiver, at det kan være svært at opretholde et højt vidensniveau på det decentrale niveau. Derfor har realkreditinstitutterne typisk samlet deres ekspertise om forurenede grunde på nogle få enkeltpersoner, det er sjældent den lokale vurderingsmand, der afviser eller godkender lån i forurenede ejendomme.

Om sagsbehandlingen siger realkreditinstitutterne:

- Realkreditinstitutterne behandler sager på et oplyst grundlag, hvor der er en reel mulighed for at tage stilling til omfanget og karakteren af forureningen - og dermed foretage en risikobedømmelse. Jo bedre belysning af ejendommens forhold, jo mere præcis vurdering af ejendommens risikoprofil.

- Der mangler viden. Man ser ikke efteruddannelse i egne rækker som en løsning, da det er for sjældent, at den enkelte sagsbehandler kommer i kontakt med sager af denne karakter til, at de kan drage nytte af, hvad de lærer på et kursus. Viden skal holdes ved lige for at kunne bruges. Derimod er det vigtigt, at man ved, hvor man kan skaffe sig den manglende viden.

Med hensyn til påstanden om manglende vilje/evne til at sætte sig ind i de enkelte sager, svarer realkreditinstitutterne, at de let kan komme til at bruge uforholdsmæssig lang tid på en dårligt belyst forureningsmærket lokalitet. Realkreditinstitutterne tager således afstand fra påstandene om, at de mangler evne og vilje til at behandle sagerne.

Det kan sammenfattes således, at realkreditinstitutterne afviser, at de rutinemæssigt giver låneafslag til forureningsmærkede grunde, men da

sagerne er dårligt belyste, bliver resultatet alligevel ofte et afslag. Der er flere af deltagerne, som peger på dialog som et barrierebrydende tiltag, som vist i modellens højre side som en trekantsdialog mellem borgerne, myndighederne og realkreditinstitutterne. Oplysningen om, at forureningsmærkede grunde ikke afvises automatisk, er et vigtigt signal at få placeret i dialogen. Det forhold, at realkreditinstitutterne garanterer en individuel vurdering, og desuden er indstillet på at yde lån til nogle typer af forureningsmærkede grunde, kan anspore til en yderligere dialog om f.eks., hvad der kræves af oplysninger i denne type sager. Det er der allerede givet nogle bud på, som behandles senere.

Det kan ligeledes sammenfattes, at der foruden den særlige lånebehandling er en række strukturelle faktorer, som generer parterne og danner barrierer mod belåning og salg af de forureningsmærkede grunde.

3.3 Strukturelle barrierer

De interviewede har peget på en række strukturelle problemer:

De oplever, at der er for få nuancer i kortlægningen, det medfører, at store og små sager behandles og vurderes ens, og det er ikke til at skelne mellem væsentlige og uvæsentlige forureninger.
Sagsbehandlingstiderne opleves som lange, men det er primært myndighedernes manglende udmelding om tidsplanerne, der giver usikkerhed.
Myndighedsafgørelserne opleves som uklare.
Det er uklart, om myndighederne kan give påbud, som vil tvinge nuværende eller kommende ejere til at afholde udgifter til oprensning, uagtet deres uskyld i forureningens tilstedeværelse (objektivt grundejeransvar). Hvad sker der i fremtiden på lovgivningsområdet, kan det tænkes, at der indføres objektivt ansvar?

3.3.1 Der er for få nuancer i kortlægningen

De interviewede peger på, at det kan være en barriere, når en lille restforurening, som ligger dybt under et hus, klassificeres på samme måde, V2, som en stor forurening på en gasværksgrund. Der peges på, at det generelt er uheldigt, at forureninger, der udelukkende kortlægges af hensyn til fremtidige jordflytninger, har samme status som de alvorlige forureninger.

Om kortlægningssystemet siges:

- Mere nuanceret holdning i kortlægningen og sagsbehandlingen. Som det er nu, behandles store og små sager ens, der skal gøres forskel. (Realkreditinstitutterne).

- Der er et problem omkring kortlægningen. .... folk hæfter sig ved lovens ord om, at miljø- og sundhedsskadelig forurening kortlægges, ikke at det kan være af hensyn til jordflytning. En V2-kortlægning er forbundet med risiko i folks øjne. (Advokatsamfundet).

- Men vi har nok brug for flere kategorier af V2-kortlægningen. V2 for sundhedsskadelig, V2a for opryddet med restforurening, uden sundhedsmæssig betydning, V2b for problematisk i forbindelse med jordflytning osv. (Oliebranchens Miljøpulje).

- Restforureninger er et problem, hvis de kortlægges på V2. Der kunne overvejes en ny kategori for de grunde, der har været forurenet, men nu er oprenset til et sundhedsmæssigt forsvarligt niveau. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

Der er situationer, hvor grunden muligvis er forurenet, situationer, hvor forureningen er påvist, situationer, hvor forureningen er fjernet helt og situationer, hvor der er efterladt restforurening. Desuden eksisterer der en række forskellige hjælpeordninger, boliggrunde falder normalt ind under den offentlige indsats og vil være omfattet af 2-årsreglen og Værditabsordningen, hvis de er forurenede. Derudover er der grunde, som er tilmeldt til Oliebranchens Miljøpulje, og grunde der er tilmeldt Forsikringsordningen for villaolietanke. Kombinationerne af de mange situationer er vist i tabel 1, og de enkelte situationer diskuteres nedenfor.

TABEL 3.1: Kombination af kortlægningsstatus og hjælpeordninger.

Forskellige situationer	Muligvis forurenet (V1)	Påvist forurenet(V2)	Totalt opryddet	Delvist opryddet(V2)
Offentlig indsats	+	+	+	+
+ Værditabsordning	-	+	+	+
+2-årsreglen	+	-	-	-
Villaforsikring for olietanke	-	+	+	+
Oliebranchens Miljøpulje	+	+	+	+

Tegnforklaring:
+: Mulig kombination.
-: Kan ikke forekomme.

V1 - et problem

Det har i interviewene vist sig, at det er V1-kortlagte grunde og tilsvarende uoplyste sager, der giver anledning til den største usikkerhed.

Om V1-kortlagte grunde siges:

- Ukendte forureninger (V1) er de værste, de kendte forureninger kan prissættes og handles, igen under forudsætning af mulighed for belåning. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Det (indførelse af restriktioner, red.) er et tiltagende problem for V1-grundene,... køberne spørger til, hvad det kan betyde i forbindelse med ansøgning om om- og tilbygninger. Det giver usikkerhed. (Oliebranchens Miljøpulje).

- V1 skal helt undgås, det betyder usikkerhed for alle. (Parcelhusejernes Landsforening).

Alle de interviewede er enige om, at det er umuligt at foretage en rationel vurdering af V1-kortlagte grunde, på grund af den uafklarede tidsmæssige og forureningsmæssige situation. Derfor er V1- kortlagte grunde ikke attraktive for købere og realkreditinstitutter. Problemet består af flere delproblemer.

Det tidsmæssige problem. Boligejerne har generelt, grunde tilmeldt OM undtaget, ret til en afklarende undersøgelse inden for 2 år fra de indgiver begæring herom til amtet. Det er ikke tilfredsstillende i en salgssituation, og ikke mindst villaejernes forening går stærkt ind for en hurtigere afklaring, og flere parter giver udtryk for, at myndighederne i det mindste burde være forpligtet til at give en bindende tidsplan, som er mere oplysende end "inden for 2 år". Tidsaspektet behandles indgående i næste afsnit.
Udtagning af kortlægningen. Der efterlyses klare retningslinjer for, hvordan et areal kan udtages af kortlægningen, uden undersøgelse.

"Det er ikke helt klart, hvad der skal til for at komme ud af V1-kortlægningen, er det eksempelvis nok, at en med kendskab til ejendommen erklærer, at der aldrig har været brug af farlige stoffer?" (Dansk Ejendomsmæglerforening).

V1-kortlægningen er baseret på arkivmateriale fra flere offentlige myndigheders registre, som i kombination med amternes erfaringer for, hvilke brancher der kan give anledning til forurening medfører kortlægning. Grundejeren kan ikke klage over kortlægningen, men har dog mulighed for at samle oplysninger, som kan påvise enten en fejl/mangel i amtets oplysninger eller sandsynliggøre, at den forurenende aktivitet ikke er foregået på en forureningstruende måde. Det er særligt oplysninger fra tidligere virksomheders arkiv og tidligere ansatte/ejere om forbrug af kemikalier og produktionsmetoder, der vil kunne påvirke afgørelserne. Myndighederne har normalt ikke indsamlet detaljerede oplysninger i forbindelse med kortlægningen, og derfor vil netop denne type informationer være særligt værdifulde. Der henvises til Kortlægningsvejledningen /3/ for nærmere beskrivelse af proceduren.
Hvad kræves der af undersøgelserne. Der efterlyses retningslinjer for de undersøgelser, der kan afklare V1-situationen, og hvad en sådan undersøgelse koster, hvis grundejerne selv vil foranstalte dem med henblik på, at blive taget ud af kortlægningen.

Amterne har mange års erfaring med kortlægningsundersøgelser (tidligere registreringsundersøgelser), og både Miljøstyrelsen og Amternes Videncenter for Jordforurening har udgivet flere rapporter, som beskriver, hvad og hvordan undersøgelserne skal tilrettelægges og udføres. Det kræver imidlertid både indsigt, overblik og erfaring at finde de rigtige metoder, og der udvikles løbende nye metoder og teknikker. Det anbefales derfor, at grundejere, som selv vil foretage en undersøgelse, henvender sig til amtet og får oplyst, hvad der er tilstrækkeligt i den konkrete sag. Amtet vil dels kunne hjælpe med forklaringer af regler, henvisninger til firmaer, som kan forestå undersøgelserne og endelig godkende en plan for undersøgelserne.

Med udgangspunkt i erfaringer fra amternes standardundersøgelser, skal grundejeren først forsøge at supplere det historiske materiale med flere oplysninger fra private arkiver, foretage en grundig gennemlæsning af tingbogen og besøge kommunens byggearkiv for at gennemse alle tegninger og byggetilladelser. På baggrund heraf skal der skrives et oplæg til undersøgelse af alle potentielle forureningskilder. Undersøgelserne foretages typisk ved boreprøver eller poreluftmålinger. Der skal analyseres for de relevante stoffer, og rapporteringen skal forholde sig til den sundhedsmæssige og miljømæssige risiko som følge af den forurening, der findes. På den baggrund træffer amtet en afgørelse vedrørende kortlægning på V2 eller afmelding. Det koster i gennemsnit amterne 20-30.000 kr. at gennemføre den slags undersøgelser. Er situationen den at, grundejeren forventer, at finde forurening, og derfor ønsker en hurtig kortlægning på V2 med henblik på, at søge om undersøgelser og oprydning efter Værditabsordningen kræves det, at der er konstateret forurening på grunden. Den dokumentation kræver blot en enkel forurenet prøve fra grunden, hvilket ofte kan tilvejebringes for mindre end 3.000 kr. Resultatet videregives til amtet, som derefter vil kunne kortlægge grunden på V2.

Grunde tilmeldt OM har et særligt problem. Grunde tilmeldt Oliebranchens Miljøpulje kortlægges automatisk på V1, men de har ikke, som de andre boligejere, ret til en afklaring af forureningssituationen inden for 2 år. De ca. 6.000 OM-grunde, som på nuværende tidspunkt afventer en forureningsundersøgelse, har problemer med belåningen. Alle OM-grunde bliver inden for de næste (10) år undersøgt og eventuel forurening, som udgør en miljørisiko, bliver fjernet uden udgifter for ejerne. De grunde, som konstateres forurenet, bliver ryddet op således, at der ikke er en miljø- eller sundhedsmæssig risiko på de pågældende grunde, eller de efterlades med mindre restforureninger, som er uden betydning for den nuværende arealanvendelse.

V2-kortlagte grunde - uden afværge
Når V1-situationen er afklaret tages de uforurenede grunde helt ud af kortlægningen, mens de forurenede overføres til V2. Situationen er mere afklaret end på V1-niveauet, men opleves langt fra tilfredsstillende, hverken for ejer, køber eller kreditgiver. Kortlægningsundersøgelsen giver ikke i sig selv en afgrænsning af forureningen eller noget overblik over omkostningerne til en eventuel oprydning.

Inden for de offentlige indsatsområder skal de mest forurenede grunde indstilles til oprydning i prioriteret rækkefølge. På de lettere forurenede grunde tilbydes der rådgivning om hensigtsmæssig adfærd, og der vil normalt ikke blive foretaget yderligere fra myndighedernes side. Det er amterne, der foretager prioriteringen, men der er ikke noget tidskrav i loven til den offentlige indsats. De økonomiske rammer for supplerende undersøgelser og den offentlige afværgeindsats, er givet ved de årlige bevillinger i amterne, og der er ikke udsigt til at de forhøjes på nuværende tidspunkt. Erfaringerne fra amterne viser, at de supplerende undersøgelser, der går forud for afværgeforanstaltningerne, i gennemsnit koster ca. 100.000 kr.

Mange boligejere vil være omfattet af Værditabsordningen (VTO) og vil kunne søge en fremrykket indsats. Der er reserveret en del af VTO-puljen til videregående undersøgelser og det betyder, at der ikke er ventetid på de afklarende undersøgelser. Ventetiden på en oprydning efter VTO er for øjeblikket 3-4 år, mens den gennemsnitlige ventetid på en tilsvarende amtslig oprydning er betydelig længere, sandsynligvis mellem 10 og 20 år.

Til denne problemstilling, siger de interviewede, at det ville hjælpe, hvis der var en fast tidsplan og en større differentiering på de V2-kortlage arealer, således at de grunde, som ligger i rådgivningsintervallet, ikke blandes med de svært forurenede grunde.

V2-kortlagte grunde efter oprensning - men med restforurening
De grunde, der bliver prioriteret til den årlige pulje på 6-700 grunde under OM-ordningen, eller de pludselige skader, som er omfattet af Forsikringsordningen for villaolietanke, bliver som hovedregel undersøgt og oprenset inden for et år. På en mindre del af dem efterlades der restforureninger, som altid er uden sundhedsmæssig betydning, men kortlægningen opretholdes af hensyn til eventuelle fremtidige jordflytninger. Det kommer som en stor overraskelse for de fleste grundejere, at deres grund ikke automatisk oprenses totalt, men kun til et sundhedsmæssigt forsvarligt niveau. Der har i flere omgange været debat om forventningerne og kravene til omfanget af oprensningerne efter de to ordninger. Miljøstyrelsen og amterne arbejder efter et oprensningsniveau, der er sundhedsmæssigt forsvarligt, mens ejerne og deres organisationer mener, at niveauet skulle være til genopretning - altså total oprensning. Fra bl.a. OM's side er der fremsat forslag om at nuancere kortlægningen på V2 ved hjælp af flere klasser for at signalere grundenes status som oprenset til et sundhedsmæssigt forsvarligt niveau.

Total opryddet grund
Der er uenighed om, hvorvidt de totalt oprensede grunde kan handles på normale markedsvilkår. Realkreditinstitutterne udtaler, at de behandler låneansøgninger ud fra den antagelse, at grunden er helt ren, men kan ikke afvise, at grundens historie alligevel trykker prisen. Denne opfattelse deles af flere andre deltagere.

Om værdien af en helt oprenset grund siges:

- Ja, totale oprydninger kan accepteres. (Dansk Ejendomsmæglerforening)

- Ja, vi får så at sige ingen negative tilbagemeldinger om værditab på de mange grunde, vi har oprenset til dato. (Oliebranchens Miljøpulje).

- De oprensede grunde vil have en lidt lavere værdi pga., at der er en imaginær risiko.... (Advokatsamfundet).

- Nej, det resulterer i lavere pris og mindre omsætning. Der hænger en mistanke ved grunden, og en grund, som har været gennemgravet har jo også en fysisk defekt (mindre bæreevne) (Parcelhusejernes Landsforening).

- ...en helt oprenset og afmeldt grund må betragtes som sådan, dvs. uforurenet. Er grunden sundhedsmæssig forsvarlig, men ikke frigivet, vil den ofte kunne sælges på noget der ligner almindelige markedsvilkår. Det kan imidlertid ikke afvises, at en tidligere (ufuldstændig) oprensning fortsat kan have en negativ effekt på nogle potentielle købere, og at dette vil udmønte sig i krav om afslag i prisen. (Realkreditinstitutterne).

Det er foreslået, at der skal laves gradueringer, så restforureninger får deres egen kategori. Der peges særligt på, at restforureninger, som ikke udgør en sundhedsmæssig risiko, burde mærkes på en anden måde. Det burde signaleres meget tydeligt, at forureningen ikke er farlig, ikke kræver yderligere indsats og kun har betydning, når/hvis der senere skal foretages jord- og anlægsarbejder på grunden. Derved gives der et tydeligt signal til ejer/køber/realkreditinstitutter om, at den økonomiske risiko er overskuelig og kun aktualiseres i særlige tilfælde. Det er foreslået, at der udvikles et fælles standardskema til dette formål.

3.3.2 Sagsbehandlingstiderne er et problem

Sagsbehandlingstiderne opleves som lange blandt de interviewede, men det er primært myndighedernes manglende udmelding om tidsplanerne, der giver usikkerhed. Det afgørende er ikke, om påstanden er rigtig eller forkert, om myndighederne gør det hurtigt eller langsomt, men hvordan borgerne oplever ventetiden. Det er vigtigt, siger de interviewede, at myndighederne giver borgerne nogle retvisende og forpligtende tidsterminer for deres sag. Det er fremført, at myndighederne med loven kan give borgerne særdeles stramme tidsfrister i forbindelse med klageadgang m.v. Det fremføres, at denne forpligtelse også burde gælde den anden vej, altså at myndighederne er forpligtet til at lave en tidsplan for sagsbehandlingen. Sagsbehandlingstiderne vil næppe blive reduceret af dette – men det vil sandsynligvis gøre vente tiden mere udholdelig for borgerne.

Om sagsbehandlingstiderne siges:

- Vi så gerne en hurtigere sagsbehandling, 2-årsreglen kunne være en 2-månedersregel. Vigtigt er det dog, at der kan laves klare aftaler med myndighederne om en tidsplan, som skal overholdes. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Der er en tendens til, at sagsbehandlerne glemmer, at der er en borger involveret i sagen. Der tænkes for lidt på dem, der har et tidsproblem og derfor måske også et økonomisk problem i disse sager. Der er også mange følelser indblandet, når folk er tvunget til at flytte ud af husene, mens sagen verserer. (Oliebranchens Miljøpulje).

- Der bør laves en handlingsplan, som skal overholdes. Der bør være en retsvirkning overfor myndighedernes langsomme sagsbehandling. Misforhold mellem amternes sagsbehandling og de tidsfrister grundejer gives til at svare på breve fra amtet. (Advokatsamfundet).

- Det er afgørende - så længe sagen er under behandling i amtet/ kommunen, sker der ikke noget køb/salg. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Sagsbehandlingstiden er et stort problem, specielt uvisheden om, hvor lang tid tingene tager. (Advokatsamfundet).

- De opleves som lange af den enkelte, hvilket nok også er tilfældet i mange situationer. 2 års ventetid på en afklaring er alt for længe, set med boligejernes briller. (Parcelhusejernes Landsforening).

- Kan være et problem, hvis det oplyses, at der skal laves yderligere undersøgelser. Dette forsinker lånesagen, og i nogle tilfælde gives der afslag, fordi der går for lang tid. (Realkreditinstitutterne).

3.3.3 Uklare afgørelser

Det siges af flere af de interviewede, at de tekniske rapporter i det store hele er forståelige, men at især konklusionerne mangler en beskrivelse af konsekvenserne for borgerne.

Det er ofte således, at rapporterne er skrevet af teknikere til teknikere. Det resulterer i et kort og indforstået sprog og en række indirekte følgeslutninger. Det er samtidig således, at mange af rapporterne skrives af konsulenter, som har til opgave at fremlægge fakta og en standardrisikovurdering af den fundne forurening. Formålet er at adskille teknik og forvaltning. Det er "myndigheden" og ikke teknikkerne, der træffer afgørelserne. Det resulterer desværre i, at afgørelsen sjældent fremgår klart af rapporten, men kun af følgebrevet fra myndigheden. Så meget om proceduren, men tilbage står, at selve afgørelsen stadig kan være uklar.

Det uklare består bl.a. i de forhold, som er nævnt ovenfor med manglende nuancering af kortlægningen og manglende tilbagemelding om tidsplaner og forpligtende tilsagn fra myndighederne. Hertil kommer en vis indforståethed i myndighedsafgørelserne, det giver sig blandt andet udtryk i manglende forklaringer. Kort kan det udtrykkes således, at indholdet af det budskab, der sendes med registreringsbrevet ikke forstås af modtagerne. Brevene er lange og stoffet indviklet, det kan betyde, at vanskelige budskaber, som f.eks. den sundhedsmæssige risiko som følge af forureningen, går tabt. Der efterlyses også en forklaring eller perspektivering af risikoen. Hvor farlig er den aktuelle forurening i forhold til andre risici i hverdagen? Hvor farlig er den i forhold til det "normale" for denne type forureninger? Og sidst men ikke mindst, hvad betyder afgørelsen helt konkret for ejeren?

Om sagsbehandlingstiderne siges:

- Det er afgørende - så længe sagen er under behandling i amtet/ kommunen, sker der ikke noget køb/salg. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Sagsbehandlingstiden er et stort problem, specielt uvisheden om, hvor lang tid tingene tager. (Advokatsamfundet).

Den normale myndighedsreaktion på disse efterlysninger om klare budskaber er at lave pjecer, holde oplysningsmøder eller lignende. Men hertil siger de interviewede, at det er mere vigtigt, at den rette dialog og forklaring målrettes den enkelte og gives på rette tid og sted. Der er en tendens til, at de interviewede tager afstand fra almene oplysende pjecer. Et af de vigtige dokumenter er Myndighedserklæringen. Dette dokument skulle gerne være myndighedernes garanti til grundejeren om, at grunden er oprenset til et sundhedsmæssigt forsvarligt niveau.

Om Myndighedserklæringen siges:

- Ja, det er et godt stykke papir. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Ja, det er ejerens vigtigste stykke papir, næst efter skødet. (Oliebranchens Miljøpulje).

- Det er et udmærket stykke papir, men der mangler noget mere individuel afklaring i den enkelte situation. Hvad betyder forureningen? Hvad kan man gøre ved det osv.? (Parcelhusejernes Landsforening).

Sammenligning af risici ved jordforurening med risici ved rygning, transport eller ekstremsport betragtes normalt ikke som gangbare referencerammer i miljødebatten. Argumentet er, at der er afgørende forskel på selvvalgte og pålagte risici. På den anden side er det rigtigt, at en del af god forvaltningsskik kunne være en forklaring til borgerne, som gør dem i stand til at se forureningen i en større sammenhæng. Det kunne sandsynligvis være med til at afdramatisere jordforureningen på en lang række grunde.

3.3.4 Risiko for myndighedskrav mod ejere af forurenede grunde

En af de risici, der blev nævnt gentagende gange, var risikoen for påbud til ejerne om fjernelse af forurening, som de ikke selv havde været ansvarlige for, altså om der er planer om at indføre en form for objektivt ansvar for grundejerne.

Om usikkerheden vedrørende myndighedernes muligheder for påbud og krav siges:

- Det burde fremgå meget klart, at myndighederne ikke vil kræve yderligere, at det kun er et problem, hvis f.eks. huset fjernes, og jorden skal graves væk. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Ja, vi mangler en klar skrivelse fra myndighederne, gerne Miljøstyrelsen, som siger, at der med alt det vi ved i dag, og de traditioner der er for lovgivning, ikke er noget der tyder på, at der på noget tidspunkt vil blive lovgivet således, at uskyldige grundejere vil blive påbudt at afholde udgifterne til en oprensning. Miljøstyrelsen burde give en garanti for, at der ikke kom et sådant krav om oprydning. Det bør de kunne give. Sandsynligheden for, at der indføres et objektivt grundejeransvar med tilbagevirkende kraft er forsvindende lille. (Advokatsamfundet).

- Ja, boligejerne er bange for, at der kommer indgreb fra myndighedernes side, restriktioner og/eller krav om, at de skal betale for at få fjernet forureningen. (Parcelhusejernes Landsforening).

- Grundejeransvaret er folk bange for. Branchen selv er ikke bange, men er nødt til at tage kundernes frygt i betragtning. (Realkreditinstitutterne).

Det var klart for alle deltagerne, at der i dag ikke er objektivt ansvar for grundejeren, og at risikoen er forsvindende lille for, at det indføres i lovgivningen. Alligevel blev det efterlyst, at Miljøstyrelsen gav en klar udtalelse om reglerne, se kap. 4.

3.4 Sundhedsrisiko

Interviewene efterlader det indtryk, at sundhedsrisikoen spiller en rolle i den samlede problemstilling. Det er en udbredt opfattelse, at folks holdninger til risiko i forbindelse med jordforurening ikke er rationel, er svær at ændre og styres af ubekendte faktorer.

Om sundhedsrisiko og behovet for oplysning og dialog siges:

- Der skal skabes en bedre dialog. ...Det er nok en god ide at give nogle flere eksempler på, hvor farlige forureningerne (grænseværdierne) er i forhold til de farer, vi ellers udsættes for i hverdagen. Der skal skabes en samfundsdebat om risiko, størrelsesordner og de samfundsmæssige omkostninger ved forurenet jord i forhold til andre problemer. (Dansk Ejendomsmæglerforening).

- Proportionerne er vigtige. Der skal være målrettet information og dialog på rette tidspunkt.... Der er behov for, at tingene sættes i perspektiv, andre faremomenter i tilværelsen skal inddrages, således at forurening kan ses i en større sammenhæng. (Oliebranchens Miljøpulje).

- Miljøstyrelsen burde gå i offensiven med en kampagne, der tager afstand fra "giftgrundene" og i stedet fortælle, at det ikke er så farligt at bo på de kortlagte grunde. Pjecer dur ikke. Pressen og politikere kan bruges positivt. Der skal skabes en dialog i offentligheden. Der skal spredes det budskab, at det hele ikke er så farligt. (Advokatsamfundet).

- Som sagt kan det ikke løses med pjecer, det skal være en "just in time" dialog om forholdene. (Parcelhusejernes Landsforening).

Der stilles en række konkrete forslag til, hvordan holdningerne til forurenede grunde kan bearbejdes gennem oplysning og dialog. Ud fra interviewene er det klart, at lægmand er flere ting i forbindelse med forurenede grunde. Dels er sælgerlægmand og køberlægmand forskellige. Dels er beskrivelserne af den bekymrede køberlægmand forskellige. Der er enighed om, at unge par med børn generelt ikke ønsker at bo på en forurenet grund. Dertil kommer dem, der flytter på landet af økologiske/naturelskelige grunde, de er heller ikke interesserede i de forurenede grunde. Dernæst kommer de højtuddannede og velhavende, de har flere muligheder for at købe andre grunde og fravælger derfor de forurenede, dog ikke når beliggenhed og efterspørgsel er i top. Endelig siges det, at sjællænderne generelt er mindre risikovillige end jyderne.

Fodnoter

[1] Forurenet skal her opfattes i sin bredeste betydning, det kan være alt fra en påvist kraftig forurenet grund til en lokalitet, der tidligere har været kortlagt. Det kan være grunde, der er kortlagt på V1 eller på V2, det kan være grunde, der er omfattet af de forskellige oprydningsordninger, og det kan være grunde, der har været omfattet af en oprydning og nu er helt eller delvist oprenset til et sundhedsmæssigt forsvarligt niveau. Kort sagt alle grunde, der er eller har været mærket af en forurening. I det følgende vil de alle under et blive betegnet som forureningsmærkede.