|
Værditab ved salg af forurenede eller tidligere forurenede ejendomme med helårsbeboelse Sammenfatning og konklusionerBaggrund og projektindhold Tidligere undersøgelser har vist, at ejere af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde havde større omkostninger ved belåning eller led et værditab ved salg sammenlignet med øvrige boligejere, men datamaterialet har ikke været tilstrække-ligt omfattende til, at der har kunnet uddrages generelle konklusioner om værdi-tabets størrelse. Dette har været gjort i forbindelse med Værditabsudvalgets arbejde, som førte til Værditabsordningen og endelig i forbindelse med evalueringen. Miljøstyrelsen igangsatte derfor denne undersøgelse i 2004 med henblik på at afdække, i hvilket omfang ejere af forurenede eller tidligere forurenede bolig-grunde eventuelt har et værditab ved salg, eller om det har en effekt på belå-ningsmulighederne ved salg for disse boligejere. Denne undersøgelse omfatter en analyse af det eventuelle værditab for ejere af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde i perioden 1996-2003. Effekten på omkostningerne ved belåning af forurenede eller tidligere forurenede boliggrunde i forbindelse med salg belyses ikke, da Realkreditinstitutterne ikke registrerer tilsagn/afslag på ansøgning om lån. Denne undersøgelse udgør den første del af et projekt om værditab, hvor den anden del skal belyse, hvad det vil koste at fjerne eventuel restforurening. Dataindsamling Der er i undersøgelsen foretaget en kobling af miljø- og matrikeldata med handels- og vurderingsdata. Miljødata er hentet fra centrale databaser/registre over forurenede grunde i Danmark fra Miljøstyrelsen og Økonomistyrelsen, mens matrikeldata er indhentet dels fra førnævnte databaser/registre, dels fra Kort- og Matrikelstyrelsen, samt Københavns og Frederiksberg kommuner. Handelsdata er hentet fra ToldSkats databaser over vurderinger og handelspriser. Dataindsamlingen har været koncentreret omkring følgende identifikationsflow: Identifikation af forurenede/ tidligere forurenede grunde -> identifikation af tilhørende matrikler -> etablering af unik matrikelliste -> identifikation af handlede forurenede ejendomme -> identifikation af sammenlignelige ejendomme dvs. handlede ejendomme i samme vurderingskreds -> etablering af unik handelsliste over handlede forurenede/tidligere forurenede ejendomme og ikke forurenede ejendomme -> afgrænsning af data til kun at omfatte handlede ejendomme med helårsbeboelse(boligejendomme). De indsamlede data er integreret i en projektdatabase. Nøgleparametre Et væsentligt omdrejningspunkt for undersøgelsen har været den enkelte grunds depotstatus i alle årene i perioden 1996-2003. En forurenet grund kan over tid ændre status - depotstatus - fra at være under mistanke for forurening (V1-kortlagt) til at være konstateret forurenet (V2 kortlagt) og til senere at være oprenset eller med restforurening. Projektdatabasen er etableret på baggrund af en sammenkørsel af de 3 centrale databaser over forurenede grunde, hvis registrering af depotstatus er sammenkørt til 8 fælles koder: Tabel 0-1 Depotstatus
Det er valgt at beskrive værditabet ved handelsværdiens andel af ejendoms-vurderingen. I rapporten omtales denne størrelse som den relative handelspris (RH)[1]. Desuden anvendes begrebet frie handler, der er forskellig fra familiehandel, auktion samt andre typer handler. Frie handler svarer til handler mellem parter med modstridende interesser mht. handelsprisen, mens der for de øvrige handelstyper er risiko for, at andre og for os ukendte forhold påvirker handelsprisen. Projektdatabasen For at etablere en entydig database har det været nødvendigt at foretage to prioriteringer af data. Såfremt en handel er knyttet til forureningsdata fra mere end én database/ét register, er der foretaget en prioritering. Oplysninger fra leverandørdatabaserne rangordnes for at sikre entydige sammenhænge. Oplysninger fra OM-databasen er prioriteret højest, herefter VTO-registeret, og laveste prioritet har oplysninger fra ROKA Der er desuden foretaget en prioritering blandt handler, der kan relateres til flere ”grunde”, dvs. lokaliteter i ROKA, sager i OM-databasen eller VTO-registret med forskellige depotstatusangivelser. I tilfælde af, at handler er relateret til flere matrikler med forskellig depotstatus, har den ”værst tænkelige” status højeste prioritet. Prioriteringen ses i tabel 0-2. Tabel 0-2 Prioritering af depotstatus i projektdatabase
1Højeste tal svarer til højeste prioritet. Projektdatabasen indeholder i alt 693.160 handler. Heraf har 7.756 handler relation til matrikler, som på handelstidspunktet var optaget i et af de tre centrale registre over forurenede og muligt forurenede grunde (hhv. mistanke, forurenet, oprenset, restforurening og undersøgt uden fund). Af disse udgør antallet af frie handler med fuld ejendomsoverdragelse 6.925, og det er disse handler, der danner grundlaget for de statistiske beregninger vedr. forurenede grunde i denne rapport. Antallet af handler indikerer, at datagrundlaget er et godt fundament for en videre analyse af værditabets størrelse. Noteret nedslag i ejendomsvurderingen Antallet af handler med forurenede grunde med 100 %'s ejendomsoverdragelse (dvs. ikke del af ejendom) i fri handel (dvs. ikke familiehandel og auktion), hvor der hos ToldSkat er givet nedslag i ejendomsvurderingen, er 3.328. Blandt disse er der noteret et nedslag i ejendomsvurderingen pga. forurening i 179 handler. Genhandelsfrekvens Ejendommene i projektdatabasen er i gennemsnit omsat ca. 1,25 gange i løbet af perioden 1996-2003 i forhold til 1,3 for ikke forurenede ejendomme. Statistisk analyse Der er foretaget en statistisk databearbejdning i form af variansanalyser. Variansanalyserne medvirker til at fastlægge forskellige faktorers betydning for den relative handelspris og til at fastslå, i hvilken grad forskellene beror på en tilfældighed. Der er opstillet 5 hypoteser, der skal medvirke til afdækning af, hvilke faktorer der har betydning for værditabet. Hypotese 1: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og hvilken landsdel ejendommen er placeret i. Hypotese 2: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus og ejendommens zonestatus (by- og landzone). Hypotese 3: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus, og hvilken boligtype ejendommen har (parcelhus, lejlighed mv.). Hypotese 4: Der er sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris, ejendommens depotstatus og den ordning, som jordforureningen håndteres efter (Lov om forurenet jord, Oliebranchens Miljøpulje eller Værditabsordningen). Hypotese 5: Der er en sammenhæng mellem en ejendoms relative handelspris i forbindelse med gensalg og en eventuel ændret depotstatus for ejendommen. De statistiske analyser er en iterativ proces, hvor der indledningsvist opstilles en statistisk model, datamaterialet granskes (inkl. testkørsler), modellen revideres og afsluttes med en endelig kørsel og fortolkning af resultater. Forud for hver modelkørsel er der foretaget et udtræk af handler fra projektdatabasen på baggrund af nogle generelle, og i nogle tilfælde modelspecifikke, kriterier. De generelle kriterier har været, at der skulle være tale om:
Hypotesespecifikke kriterier har bl.a. været:
Desuden har det været en forudsætning, at der er tale om ikke afvigende observationer. Ved hjælp af statistiske værktøjer er afvigende observationer udvalgt. Ved de gennemførte analyser er benyttet 10 %'s niveau for variansanalysemodellen og 90 %-konfidensinterval for middelværdierne. Forudsætningerne for variansanalyserne, herunder kravet om uafhængige observationer (handler), normalfordelte residualer (normalitet) og varianshomogenitet er opfyldte for alle modelhypoteser med tilstrækkelig tilnærmelse til at gennemføre den statistiske analyse. I tabel 0-3 er vist anvendt datagrundlag efter filtrering. Tabel 0-3 Anvendt datagrundlag for hypoteserne 1-5
Resultater Resultaterne af de 5 modelkørsler er vist i figurer og tabeller for de 5 hypoteser. Figurerne viser købesummens (handelsprisens) andel af ejendomsvurderingen. I tabellerne er værditabet udtrykt i %-point i forhold til de ikke forurenede grunde. Hypotese 1 (0mråde/landsdel)
Figur 0-1 Hypotese 1 - Depotstatus og område - estimerede RH-værdier for handler samt 90 %-konfidensinterval fordelt på depotstatus. Tabel 0-4 Hypotese 1 - Værditab i %-point som følge af forurening
”– ”: ikke signifikant forskel til de ikke forurenede grunde. Analysen har vist, at:
Hypotese 2 (Zonestatus)
Figur 0-2 Hypotese 2 - Depotstatus og zonestatus - estimerede RH-værdier for handler samt 90 %-konfidensinterval fordelt på depotstatus. Tabel 0-5 Hypotese 2-Værditab i %-point som følge af forurening i forhold til de ikke forurenede grunde
”– ”: ikke signifikant forskel. Analysen har vist, at:
Hypotese 3 (Boligbenyttelse)
Figur 0-3 Hypotese 3 - Depotstatus og boligbenyttelse - estimerede RH-værdier for handler samt 90 %'s konfidensinterval fordelt på depotstatus. Tabel 0-6 Hypotese 3-Værditab i %-point som følge af forurening
”– ”: ikke signifikant forskel. Med denne kategoriopdeling fremgår det af figuren og tabellen, at:
Hypotese 4 (Ordning)
Figur 0-4 Hypotese 4 - Depotstatus og ordning - estimerede RH-værdier for handler samt 90 %-konfidensinterval fordelt på depotstatus. Tabel 0-7 Hypotese 4 - Værditab i %-point som følge af forurening
”– ”: ikke signifikant forskel. Der er meget væsentlige forskelle mellem de tre databaser, der desuden ikke for alle typer depotstatus indeholder sammenlignelige kategorier. Kategorierne er sammenholdt med den gennemsnitlige relative handelsværdi for depotstatus ”ikke forurenet” i samme vurderingskreds. Med denne kategoriopdeling fremgår det af figuren og tabellen, at:
Hypotese 5 (Gensalg) Testen af:
Konklusioner Undersøgelsen har vist, at hypotese 1-4 er accepteret:
Derimod har undersøgelsen vist, at hypotese 5 kun delvist er eftervist:
Undersøgelsen har vist, at der er en væsentlig gevinst at hente for boligejere ved at få deres boliggrund undersøgt i de tilfælde, hvor depotstatus ændres fra mistanke” til ”forurenet”. Der skal her gøres opmærksom på, at forureninger, som er knyttet til ejerlejlig-heder, som oftest er relateret til indeklimaproblemer. Desuden viser undersøgelsen, at Værditabsordningen er en effektiv ordning, hvor ejeren opnår en stor gevinst ved oprensningen i form af mindre værditab. Opmærksomheden henledes på, at den historiske udvikling af de enkelte registre og den geografiske udvikling i processen med kortlægning kan være medvirkende årsag til, at nogle af resultaterne i denne undersøgelse afviger fra det forventede. Dette hænger sammen med at ejendomspriserne i perioden 1996-2003 er steget meget kraftigt. De meget store prisstigninger i perioden dækker over betragtelige variationer, både geografisk og mellem forskellige typer ejendomme. Der skal gøres opmærksom på, at analysen er foretaget i en periode (1996-2003), hvor ejendomsmarkedet har været i rivende udvikling, og hvor mangel på boliger i visse områder kan have influeret på den relative handelspris for ejendomme med relation til forurening. Ser man på værditabet i kr. pr. 1 mio. kr. (ejendomsvurdering), viser resultatet af undersøgelsen et gennemsnitligt værditab for de 5 forskellige depotstatus på:
Undersøgelsen viser, at aktørerne på boligmarkedet har tillid til, at en grund er oprenset. Værditabet for handler med relateret depotstatus ”oprenset” er 1.000 kr. pr. 1 mio. kr. (ejendomsvurdering). Derimod har undersøgelsen vist, at enhver form for reel eller irreel usikkerhed, dvs. hvor depotstatus er mistanke, forurenet, restforurening eller undersøgt uden fund, afspejles i prisen. Fodnoter [1] Relativ handelspris (RH) = handelspris/(ejendomsvurdering + evt. nedslag for forurening). I afsnit 2.3.3 er en nærmere beskrivelse af RH.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
