Rapport fra Jordforureningsgruppen – 5. Forureningens og kortlægningens betydning for værditabet

Rapport fra Jordforureningsgruppen

5. Forureningens og kortlægningens betydning for værditabet

Jordforureningsgruppen har med udgangspunkt i en undersøgelse af, hvor stort værditabet er på forurenede og muligt forurenede ejendomme, som Miljøstyrelsen har fået foretaget i samarbejde med Amternes Videnscenter for Jordforurening, drøftet, i hvilket omfang kortlægningen af forurenede ejendomme giver anledning til værditab, herunder nedslag i grundværdien og ejendomsværdien. Undersøgelsen indbefatter også en analyse af værditabet på ejendomme, hvor der efter en oprensning er efterladt restforurening, i forhold til ejendomme, der har fået en total oprensning.

ToldSkat har i "Vurderingsvejledningen 2005-2" udarbejdet retningslinier for tildeling af nedslag i ejendomsvurderingen for forurenede ejendomme (bilag 8). Det fremgår af vejledningen, at vurderingsmyndighederne skal foretage en konkret vurdering af den enkelte ejendom og f.eks. inddrage, hvorledes placeringen af forureningen påvirker en effektiv udnyttelse ejendommen. I praksis gives der sjældent nedslag for forurening for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1. Undersøgelsen viser, at antallet af handler, hvor der var givet nedslag i grundværdi/ejendomsværdi, var lavt og derfor ikke gav grundlag for en nærmere analyse af nedslagene i grundværdi/ejendomsværdi. Undersøgelsen fokuserer derfor på det relative værditab ved ejendomme, der har været berørt af forurening, sammenlignet ejendomme, der ikke har været berørt af forurening. Undersøgelsen bygger på sammenkørsel af registre med oplysninger om forureninger og mulige forureninger i perioden 1996-2003 med handelspriser fra ToldSkats databaser over vurderinger og handelspriser.

Undersøgelsen viser, at der i perioden 1996-2003 er et varierende værditab på gennemsnitlig mellem 0 og ca. 10% på handlede boligejendomme, hvor der er mistanke om forurening, eller hvor der er eller har været forurening. Værditabet varierer i forhold til forureningens status (mistanke om forurening, konstateret forurening, restforurening efter oprydning eller undersøgt uden fund), beliggenheden, formen for bolig samt efter, om forureningen skal ryddes op som en del af den offentlig indsats med værditabsordningen eller med Oliebranchens Miljøpulje.

Ifølge undersøgelsen er det gennemsnitlige værditab i kr. pr. 1 mio. kr. (ejendomsvurdering) alt efter forureningens status:

Mistanke om forurening: 57.000 kr.
Forurenet: 21.000 kr.
Oprenset: 1.000 kr.
Restforurening: 70.000 kr.
Undersøgt uden fund: 78.000 kr.

Værditabet på ejendomme, hvor der er mistanke om forurening, er større end værditabet på ejendomme, hvor forureningen allerede er konstateret, men endnu ikke ryddet op. Således mindskes værditabet, når en ejendoms kortlægningsstatus ændres fra vidensniveau 1 til vidensniveau 2. Viden om forureningsforholdene mindsker altså værditabet.

Jordforureningsgruppen finder, at dette understøtter gruppens forslag om at ændre den såkaldte 2-årsregel til en 1-årsregel, således at der højst må gå 1 år, fra en ejer af en boligejendom, der er kortlagt på vidensniveau 1, har anmodet om at få afklaret, om ejendommen skal kortlægges på vidensniveau 2, til afgørelsen træffes. Tilsvarende kan det bidrage til at nedbringe værditabet, at jordforureningsgruppen har peget på, at vidensniveau 1-kortlægningen i nogle tilfælde kan springes over for boligejendomme.

Ligeledes vil forslaget om at nuancere kortlægningen kunne medvirke til at mindske værditabet, idet nuanceringen er med til at formidle viden i en let tilgængelig form om forureningsforholdene.

Jordforureningsgruppen har diskuteret, om et af de forhold, der havde stor betydning for værditabet, var, om der var tale om en enkelt forurenet ejendom, eller om ejendommen var beliggende inden for et større forureningspåvirket område, som f.eks. et diffust påvirket område. Realkreditrådet, som deltog i denne diskussion, antog, at der kunne være en værditabseffekt omkring grænsen for det udpegede område, uanset om det var ældre byområder eller hele byzonen, der blev udpeget, idet myndighederne hermed indførte en grænse, som ikke var der i forvejen. Blandt andet foranlediget af denne diskussion har jordforureningsgruppen foreslået, at områdeklassificeringen etableres som et enkelt system uden for mange grænser mellem ”områdeklassificerede” og ”ikke-områdeklassificerede” for at mindske værditabsproblematikken mest muligt.

Miljøstyrelsens undersøgelse forholder sig kun til værditab på boligejendomme, der er blevet handlet. Også på ikke-handlede ejendomme kan der være værditab, og dette kan være netop årsagen til, at en ejendom ikke kan sælges, eller at der ikke kan opnås kreditforeningsbelåning.

Jordforureningsgruppen foreslår derfor, at der laves en opfølgende undersøgelse om 2-3 år. En sådan undersøgelse kan fastslå udviklingen på området og om muligt medtage problemstillinger såsom værditabet på ejendomme, der ikke handles.