| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste |

Hvad koster støj?

3 Metode

3.1 Udvælgelse af områder

I denne undersøgelse er der udvalgt mindre, ensartede parcelhusområder, hvor husene ligger i rækker langs en støjende vej. Ved at vælge små sammenhængende områder med relativt ensartede huse, kan antal variabler i husprisfunktionen begrænses, jf. afsnit 1.5. Ved at vælge parcelhusområder får man ikke nødvendigvis fat i de mest støjbelastede områder, men det har dog været muligt at finde egnede parcelhusområder langs støjende veje.

Områderne er ikke udvalgt efter, hvor der er særlig interesse for at få et udtryk for værdien af vejstøj, men hovedsageligt efter, hvor det metodisk har været vurderet muligt at bruge området i undersøgelsen. De konkrete områder fremgår af afsnit 4.1.

Et alternativ kunne være at udvælge ejerlejligheder, som der er langt flere af ved de stærkt støjbelastede indfaldsveje til København. Husprisfunktionerne for parcelhuse og ejerlejligheder må formodes at være forskellige, hvilket vil betyde, at man formentlig ikke vil kunne behandle et parcelhusområde og et ejerlejlighedsområde i samme model.

For at udnytte erfaringen fra tidligere husprisanalyser¹⁰ er det valgt at afgrænse denne undersøgelse til kun at omfatte parcelhuse. Det vil dog være oplagt i en efterfølgende undersøgelse at undersøge ejerlejligheder.

3.2 Definition af miljøvariablen

Miljøvariablen, som i denne undersøgelse er vejstøj, kan inddrages på flere måder i modellen. Det er som nævnt vigtigt at inddrage den parameter, som køberen reagerer på, da det er den, der kan aflæses i modellen. Følgende variabler er mulige:

Beregnede støjdata (dB)11 (kontinuert variabel)

Umiddelbart vil inddragelse af vejstøj i form af beregnede støjdata virke logisk. Det er dog ikke givet, at det er vejstøj i form af et dB-niveau, som huskøbere reagerer på. Dels kan vejstøjen variere meget i forhold til fx vejr og vindretning, dels kender køberne sjældent det nøjagtige støjniveau, og dels kan de sjældent forholde sig til hvad et givet støjniveau betyder(Vejdirektoratet, 1998).

Beliggenhed i første række (dummyvariabel)

Formentlig vil købere interesse sig for, om huset ligger i første række ud til vejen, men her er det ikke nødvendigvis kun vejstøjen, der har betydning, men også vejens effekt som barriere i landskabet, øget luftforurening og udsyn til vejen. Denne parameter vil kunne inddrages som en dummyvariabel, dvs. første række eller ikke første række. Estimatet for parameteren vil ikke kunne tolkes udelukkende som effekten af vejstøj, men en kombination af de førnævnte faktorer.

Afstand (kontinuert variabel)

Det kunne tænkes, at købere i stedet for en direkte støjvariabel, i højere grad er i stand til at reagere på afstanden til vejen.

Både inddragelse af vejstøj i form af beregnede støjdata samt indirekte inddragelse af vejstøj via en første række-variabel kombineret med en afstandsvariabel, vil blive afprøvet i modellen. For at resultatet skal være brugbart i fx en samfundsøkonomisk analyse, er dog mest hensigtsmæssigt at have et direkte estimat for vejstøj i form af en pris pr. dB.

Ved besigtigelse af områderne er der noteret ned hvilke huse, der ligger i første række ud til vejen, således at en dummyvariabel (første række / ikke- første række) kan inddrages i modellen. Det er efterfølgende kontrolleret i et GIS-program (Arc Info),om de noterede første række huse også reelt lå i første række.

Afstandsparameteren kan beregnes som fugleflugtsafstanden fra vejmidten til det enkelte hus via adressekoordinater og koordinater for vejmidter i GIS.

Støjdata inddrages fra støjkortlægningen af hovedstadsområdet i 1995. Her er beregnet støjniveauer for huse beliggende i første række ud til vejen. Vejstøj ved øvrige huse end første række er beregnet via en simpel funktion for udbredelse af vejstøj: - 10*log(afstand/10), kombineret med en støjdæmpning på 3dB for huse der ligger bag første række. Denne simple funktion tager ikke højde for terrænforhold mm. Det er endvidere værd at være opmærksom på, at støjkortlægningen er foretaget i 1995, hvilket bruges i en model, der inddrager huspriser opgjort til 2001-niveau. Da de veje, der indgår i undersøgelsen, alle er meget støjbelastede og eventuel yderligere trafik ifht. 1995-niveauet ved høje støjniveauer ikke har stor betydning for den samlede vejstøj, antages det ikke at have en væsentlig indflydelse på resultaterne. Det var oprindelig hensigten af udvælge områder, som indgik i den nyeste nationale kortlægning. I to af kommunerne (Ballerup og Glostrup) var det dog ikke muligt at finde egnede parcelhusområder, i en kommune (København) var BBR-data fra kommunen mangelfulde (se afsnit 4.2) og i Vangede viste de nyeste støjdata sig fejlbehæftede¹².

3.3 Modellering

Når man opstiller modellen, kan man vælge at inddrage alle de valgte områder i en fælles model, hvor man tillader de forskellige områder et separat prisniveau ved at definere en dummyvariabel for hvert område. En sådan dummyvariabel kan dog kun fastlægge et niveau, og ikke tage højde for at husprisfunktionen evt. kan variere med området, fx ved at der lægges mere vægt på to toiletter i forhold til boligareal i et område fremfor et andet.

Som alternativ kan man estimere en model for områderne hver for sig. Dette kræver dog et rimeligt stort datamateriale for det enkelte område, og er kun i begrænset omfang muligt med det foreliggende datasæt. Fordelen ved fællesmodellen er, at man har et større datamateriale til at bestemme estimaterne til de enkelte variabler. Ulempen er, at det ikke er givet at forskellige områder blot kan beskrives ved en niveauvariabel. Muligvis er selve husprisfunktionen forskellig i forskellige områder (fx kan størrelsen af grunden betyde mere i et område end et andet). Samtidig har fordelingen af data på de enkelte områder selvsagt betydning for det samlede resultat. Ved estimering af en samlet model, er det således nødvendigt at være opmærksom på om ét område kan have stor betydning for det samlede resultat.

3.4 Deflatering

I BBR- og ESR-registeret er der oplysninger om hussalg fra ca. 1975 og frem til i dag. Da man ikke umiddelbart kan sammenligne huspriser solgt på forskellige tidspunkter pga. af den generelle stigning i huspriser over tid, er det nødvendigt at deflatere huspriserne, så de fremstår, som om de alle var solgt på samme tidspunkt. Derved kan de indgå i en fælles model.

Der er en række metodiske problemer med at deflatere huspriser over længere tidsperioder.

Det antages, at husmarkedet over perioden (her ca. 25 år) udgør ét marked.

Det antages, at husprisindekset afspejler den generelle husprisudvikling i den beskrevne periode i de undersøgte områder. Hvis støjplagede områder generelt har en anden prisudvikling end øvrige områder kan det give anledning til skævheder. Man kunne fx forestille sig at støjplagede huse havde større afmatning i nedgangsperioder.

Det antages, at det er rimelig at bruge et kontantprisindeks på købesummer, idet det er købesummer der findes i BBR. Kontantprisen afhænger dels af købesummen og dels af låneforhold.

Rimeligheden af deflateringen bør testes vha. en række statistiske tests. Evt. kan der blive tale om at begrænse modellen til at omfatte huspriser for en kortere periode.

| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste | | Top |