| Forside | | Indhold | | Forrige | | Næste |

Evaluering af Værditabsordningen

3. Værditabsproblemet

I dette afsnit redegøres kort for resultatet af den delanalyse, som havde til formål at afdække ordningens virkning på værditabsproblematikken. Beskrivelsen er et uddrag af analyserne i arbejdsnotat 2 (Ordningens virkning på værditabsproblematikken).

Analysen af boligejeres værditab som følge af forurening er vanskeliggjort af, at det kun er meget få grunde med private boliger, der er blevet solgt som forurenede uden nogen form for garanti om oprensning. Det begrænsede salg skyldes dels, at det er meget vanskeligt at sælge en forurenet ejendom, og dels at det tilrådes ejere og potentielle sælgere af en forurenet ejendom altid at oprense ejendommen eller i det mindste tilmelde den en oprensningsaftale inden salget.

Da der kun eksisterer meget få handler med forurenede ejendomme, var det ikke muligt at få et billede af værditabet ved at analysere handler på markedet⁴. I stedet er værditabet analyseret ud fra interviews med interessenter på boligmarkedet (ejendomsmæglere, realkreditinstitutter, boligejere m.fl.), som er fremkommet med forskellige bud på værditabet.

Ud fra interviewene er det umuligt at kvantificere præcist, hvor stort et nedslag i handelsværdien en forurening medfører. De estimerede værditab danner et stort interval, fra at ejendommen er fuldstændig usælgelig, til at værditabet udgør minimum 5-10% af ejendomsværdien og op til 30-40% af ejendomsværdien. Værditabet knytter sig til den konkrete situation. Et værditab kan ikke umiddelbart overføres til at beskrive værditabet ved andre tilfælde med forurening, da et værditab efter al sandsynlighed er meget følsomt overfor ændringer i faktorer, som forureningens karakter, ejendommen beliggenhed og tilstand, konjunkturen ved salg mv.

Handlen med forurenede ejendomme sammenlignet med ikke-forurenede ejendomme er meget forskellig - hvilket også afspejles i prisen på de få handler, som er gennemført med forurenede ejendomme. Syv år efter indførelsen af Værditabsordningen kan det derfor konstateres, at problemet, som Værditabsordningen skulle bidrage med at afhjælpe, fortsat eksisterer i de konkrete situationer med forurening. Udtalelser fra de interviewede interessenter peger på, at parcelhusejere, som uforvarende har erhvervet en forurenet ejendom, stavnsbindes, fordi ejendommen er svær eller umulig at sælge. Værditabsordningen har uden tvivl afhjulpet problemstillingen ved at medfinansiere oprydninger, hvilket har muliggjort handel med de marginaliserede ejendomme.

Ifølge diverse ejendomsmæglere og realkreditinstitutter kan forurenede grunde, der er oprenset til afmelding, omsættes på markedet på lige vilkår, dvs. uden værditab for boligejeren.

Omvendt gælder det, at hvis en forurenet ejendom bliver oprenset til frigivelse, så eksisterer der fortsat et værditab. Enkelte interessenter var af den opfattelse, at de psykologiske effekter stadig vil have en negativ indflydelse på handelsprisen. Ejendommene vurderes dog at være omsættelige, om end der kan være tale om en lidt længere liggetid på ejendommene med en restforurening.

Ingen af de adspurgte ejendomsmæglere kunne give et bud på forringelsen for handelsværdien af en ejendom oprenset til frigivelse i forhold til en almindelig ejendom. Realkreditinstitutterne mente i tilfælde af oprensning til frigivelse, at servitutten om tilbagebleven forurening fortsat vil have en negativ indvirkning på handelsprisen. Selvom den tilbageblevne forurening ikke indebærer nogen sundhedsmæssig risiko, så vil begrænsningerne i anvendelsen af ejendommen kombineret med psykologiske effekter og generel usikkerhed medføre en reduceret markedspris og en reduceret omsættelighed af ejendommen. Som følge heraf har kreditforeningerne fortsat en konservativ og tilbageholden kreditpolitik.

Grundejernes vurdering bekræfter, at det gør en forskel på ejendommens handelsværdi, om grunden er frigivet eller afmeldt. 90% af de adspurgte boligejere mente, at handelsprisen vil være reduceret, såfremt grunden kun blev oprenset til frigivelse. Kun en enkelt var i stand til at kvantificere forskellen i handelsværdien og mente, at tabet ville udgøre ca. 10%. Dog mente næsten alle, at grundene kunne handles, men at et mindre værditab måtte forventes.

3.2 Oprensningspraksis og evt. værditab efter oprensning

Oprensningsniveauet for grunde oprenset under VTO varierer. Således er omkring halvdelen af grundene renset op til afmelding og halvdelen til frigivelse. Dette kan delvis begrundes i forureningsmæssige forhold, idet en del grunde er forurenet på en måde, hvor total oprensning kun kan ske til endda meget betydelige omkostninger. Oprensningsniveauet er i høj grad bestemt af den administrative praksis, som Miljøstyrelsen og amterne i samarbejde har fastlagt.

Forskellene i oprensningspraksis kan lade sig gøre uden at være i konflikt med Værditabsloven, da det ikke klart fremgår af loven, hvilket oprensningsniveau, der er nødvendigt for at opfylde de værditabsmæssige hensyn med oprensningerne. I loven står der således ikke, at der altid skal oprenses til frigivelse eller altid til afmelding. Oprensningsniveauet afhænger af den konkrete sag og afgøres decentralt af amterne ud fra retningslinierne i VTO og Affaldsdepotloven.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at der er tale om en langsigtet afhjælpningsstrategi, der må forventes at tage en rum tid, førend den kan slå igennem på ejendomsmarkedet. Grundlæggende må det forventes, at ejendomsmarkedet indretter sig mod objektive forhold set på langt sigt. Dette bør principielt betyde, at der med tiden ikke vil være et værditab som følge af efterladt forurening ved oprensning til frigivelse. Ejendomsmarkedet vil dog kun indrette sig mod de objektive forhold, såfremt de oplyses og overbevises om rigtigheden gennem målrettede informationskampagner.

3.3 Konklusioner