|
Bilagsrapport til "Evaluering af Værditabsordningen"; arbejdsnotat 2 Bilag A Værditab og værdisætning af forureningI dette bilag defineres begrebet værditab, og metoder til værdisætning af forurening diskuteres. I bilaget gennemgås metodisk hvordan værdisætning af ikke-markedsprisfastsatte effekter, som eksempelvis forurening på grunde, kan foretages. Bilaget er teoretisk i sit udgangspunkt, men det perspektiveres mod værdisætning af forurening på grunde. Bilaget er vigtigt i forhold til at forstå selve problematikken med værdisætning og det vanskelige/usikre i at værdisætte forurening, samt hvad det kræver af data. Definition af værditab "Værditab" er ikke et entydigt defineret begreb. Når begrebet benyttes i dette arbejdsnotat (og de øvrige 3), menes der følgende:
Værditabet er med andre ord "omkostningen" ved en forurening og er ækvivalent med, hvad en køber vil forlange i kompensation for at købe en forurenet ejendom til sædvanlig markedspris. Bemærk, at ovenstående definition på begrebet værditab ikke nødvendigvis betyder at et tab er realiseret - der kan lige såvel være tale om et hypotetisk eller et ikke realiseret værditab. Værditabet er i denne sammenhæng kun defineret som den reducerede markedspris, og ikke som forringede lånemuligheder, hvilket i andre sammenhænge er inkluderet i definitionen (bl.a. i bemærkningerne til lovforslaget til loven om Værditabsordningen for boligejere). Selvom det er korrekt, at en forurening har negative konsekvenser i forhold til låntagning, er der to tungtvejende årsager til at vælge ovenstående definition. For det første er omkostningerne ved låntagning med pant i forurenede ejendomme de samme som for ikke-forurenede ejendomme (kreditten er dog ofte mindre). For det andet vil de forringede lånemuligheder allerede være afspejlet i markedsprisen, da markedet automatisk vil nedjustere prisen på en ejendom med forringede lånemuligheder. Dermed vil det medføre en dobbeltregning at medtage forringede lånemuligheder i definitionen af et værditab. Værdisætning af ikke-prisfastsatte effekter Der findes en række effekter, der medfører gevinster og/eller omkostninger for samfundet, for hvilke der ikke eksisterer et direkte marked, hvor disse prisfastsættes. Ikke-markedsomsatte effekter er typisk eksterne effekter, som er en konsekvens af en økonomisk aktivitet, der påvirker eksempelvis miljøet. Af eksempler på sådanne effekter kan nævnes støj, uheldsrisici og forurening. Da der ikke eksisterer et marked for effekterne, er de ikke prissat via markedsmekanismen, hvilket medfører problemer i forhold til gennemførelse af samfundsøkonomiske analyser af projekter, hvori ændringer i en eller flere af disse effekter indgår. Der findes imidlertid en række forskellige metoder, som kan benyttes til at værdisætte ikke-markedsprisfastsatte effekter. Metoderne kan principielt opdeles i to kategorier:
Både de indirekte og de direkte metoder er forbundet med fordele og ulemper. Den direkte metode fremhæves ofte for, at der i princippet ikke er nogen grænser for, hvad man kan bede folk om at tage stilling til, og som følge deraf kan alle effekter forsøges prissat ud fra denne metode. Imidlertid er mange skeptiske overfor de direkte metoder, da individerne ikke oplever nogen form for konsekvenser af deres svar. Dette kan betyde, at individerne overdriver/underdriver deres svar i forhold til egne interesser. Mange foretrækker, i det omfang det er muligt, at benytte de indirekte metoder, der ud fra folks handlinger, kan bestemme værdisætningen. Imidlertid er en af ulemperne ved de indirekte metoder, at de nødvendige betingelser for analysen ikke altid er tilstede. Indirekte metoder stiller store krav til data, hvilket ikke altid er opfyldt. Hvilken metode, man bør vælge at anvende, afhænger af den specifikke situation, afvejning af ressourcer og den ønskede præcision til et prisestimat af en given effekt. Hedonisk prisfastsættelse Forurenet jord er et eksempel på en effekt, som ikke er direkte prissat på markedet, og udledningen af en pris for forureningen er derfor betinget af gennemførelse af en værdisætningsundersøgelse. Ved værdisætning af forurenet jord er den såkaldte hedoniske prisfastsættelses metode velegnet set ud fra et teoretisk synspunkt. I det følgende gøres der derfor kort rede for de væsentligste aspekter ved en hedonisk prisfastsættelse. Den grundlæggende metode Grunde/huse er markedsomsatte, og prisen kan antages at være bestemt som en funktion af en række egenskaber ved grunden/huset. Egenskaberne kan være beliggenhed, alder, størrelse, men også graden af forurening på grunden, som vil påvirke prisen på grunden/ejendommen. Sammenhængen mellem pris og egenskaber kan beskrives ved hjælp af en såkaldt hedonisk prisfunktion. Idéen bag den hedoniske prisfastsættelse er nu, at hvis man er i stand til at udskille én egenskabs selvstændige indflydelse på prisen på grunden/ejendommen, så har man et udtryk for betalingsvilligheden for denne egenskab. Det vil sige, hvis man kan isolere egenskaben forurening i en prisfunktion for grunde/ejendomme, så har man i princippet værdisat forureningen. Den hedoniske prisfastsættelsesmetode har typisk været anvendt i forbindelse med værdisættelse af miljøeffekter (støj, forurening mv.), som har betydning for prisen på grunde og fast ejendom. Den hedoniske prisfastsættelsesmetode kan derfor benyttes til at belyse, hvilket værditab boligejere oplever som følge af forurening af deres grunde. Det første trin i værdisættelsen er at identificere en husprisfunktion med de relevante egenskaber som variable (f.eks. størrelse, beliggenhed, byggeår mv.), hvoraf forurening af jorden er en af dem. Derefter beregnes den marginale implicitte pris af forurening, og den marginale implicitte prisfunktion udledes for hver ejendom. Dette gøres ved hjælp af en regressionsanalyse. Endelig beregnes ændringen i pris for hver ejendom ved en given forurening, hvorved prisen for en given forurening haves. Problemer med metoden Umiddelbart kan en hedonisk prisfastsættelse synes enkel, men der knytter sig en lang række problemer til anvendelse af værdisætningsmetoden i praksis. Metoden stiller store krav til datamaterialet, da det er nødvendigt at medtage alle de variable, som påvirker huspriser i regressionsanalysen, som skal bruges til at beregne prisen, for at få isoleret virkningen af forurening fra de andre variable. Det kan desuden være et problem, at nogle egenskaber i en prisfunktion er mere synlige end andre og dermed dominerende i prisfunktionen. Det betyder eksempelvis, at det kan være vanskeligt for købere at vurdere konsekvenserne af en given forurening. Individer kan med andre ord have vanskeligt ved at opfatte kvalitetsforskelle ved forurening, hvilket kan betyde at forureningen ikke bliver værdisat "korrekt" af de enkelte individer. I regressionsanalysen, som skal udføres for at udlede prisfunktionen, vil det desuden være et problem ,at visse variable vil være positivt korrelerede med forurening, hvilket skaber problemer med multikollinearitet. Jo tættere man kommer på en by, jo større vil prisen på ejendommen være, men jo større vil sandsynligheden for forurening af jorden formentlig også være. Dette skaber multikollinearitet. Det største problem, som knytter sig til værdisætningsmetoden, er dog formentligt, at der ved handlen med huse er tilknyttet meget store transaktionsomkostninger. Det betyder, at markedet på intet tidspunkt er i optimal ligevægt (der sker for få handler), hvilket igen betyder, at de forurenede ejendomme ikke nødvendigvis er ejet af de individer, som har den største nytte af ejendommen. Dette bevirker, at man får skæve skøn. Det skal dog nævnes, at der sker for få handler på hele boligmarkedet, hvilket til en vis grad ophæver effekten (de ikke forurenede ejendomme er heller ikke nødvendigvis ejede af de individer, som har den største nytte). Omsætningshastigheden er dog efter al sandsynlighed mindre for de forurenede ejendomme, hvilket vil bevirke, at skønnene for forurenede ejendomme er mere betydelige. Direkte observationer af prisen på forurening Beregningen af prisen på forurening ved den ovenfor skitserede metode er forholdsvis kompliceret og stiller store krav til præcision i data for at kunne generere solide resultater. Der findes imidlertid en lettere, men dog mere usikker metode, som man kan benytte, hvis det gælder, at man direkte kan observere en prisforskel ved en given forskel i forureningsniveau. For at metoden skal kunne anvendes, skal det endvidere gælde, at den hedoniske prisfunktion ikke ændrer sig ved observationen af de to priser, dvs. at egenskaberne ved ejendommen eller grunden skal være de samme før og efter ændringen i forurening. Når dette er opfyldt, kan ændringen i pris benyttes som et direkte mål for ændringen i forureningen. Ved brug af denne metode er det altså ikke nødvendigt at estimere den implicitte prisfunktion af den hedoniske prisfunktion for at værdisætte effekten af forurening. Metoden kan eksempelvis benyttes, hvis det gælder, at man kan observere en pris på en ejendom før forurening og en pris på ejendommen efter forurening. Da vil man ud fra eventuel korrektion af prisen i forhold til konjunktur have et mål for prisen på forureningen. Det vil imidlertid meget sjældent gælde, at ovenstående forudsætninger er opfyldt. Ejendomme handles sjældent med kort mellemrum før en forurening og umiddelbart efter en forurening, hvilket er en forudsætning for at egenskaberne ved ejendommen kan antages at være uændret (alder mv.). Man kan imidlertid foretage et par yderligere modificeringer af metoden og gøre en række yderligere antagelser, der gør, at man kan værdisætte forurening uden at skulle estimere den implicitte prisfunktion. Modificering af den hedoniske prisfastsættelsesmetode Antag at der eksisterer to helt ens ejendomme i samme område, hvor jorden omkring den ene er forurenet, mens der ikke er forurenet omkring den anden. Antag endvidere, at ejendommene handles på samme tidspunkt. Forskellen i prisen på de to huse kan tolkes som et direkte mål for prisen på forureningen på den forurenede ejendom. Eksemplet illustrerer, at sammenligning af priserne på ejendomme, som er forurenet, med priser på ejendomme, som ikke er forurenet, under en række forudsætninger kan værdisætte forurening uden at skulle estimere den implicitte prisfunktion. Det er netop sammenligning af priser på ejendomme, som er forurenet, med priser på ejendomme, som ikke er forurenede, som vil være udgangspunktet for evaluering af værditabsordningens virkning på værditabsproblematikken. Ved sammenligning af priser på to ejendomme med henblik på direkte at observere prisen på forurening er det en meget afgørende forudsætning, at de øvrige egenskaber ved de to ejendomme er ens. Denne forudsætning vil naturligvis sjældent kunne opfyldes fuldstændigt, men ved at justere priserne med hensyn til afgørende egenskaber som eksempelvis størrelse og alder kan priserne alligevel sammenholdes, og man kan beregne et mål for prisen på forurening. Denne modificering og forsimpling af den hedoniske prisfastsættelsesmetode øger usikkerheden ved estimaterne, men bevirker tilgengæld, at kravene til datagrundlaget blive reduceret. Metoden er forbundet med betydelig usikkerhed, da prisfluktuationer, problemer med ikke-ens egenskaber for ejendommene og vurderingen af forureningens omfang er potentielle fejlkilder ved estimeringen af prisen på forureningen på ejendommen. Usikkerheden kan imidlertid reduceres ved at basere prisestimatet af en type forurening på sammenligning af flere ejendomme med samme type forurening med en række ikke-forurenede ejendomme med egenskaber, der tilnærmet er ens med egenskaberne på en forurenet ejendom. Det vil med andre ord sige, at hver forurenet ejendom kan sammenlignes med en række ikke-forurenede ejendomme med de samme tilnærmede egenskaber. Herefter kan estimaterne for de samme typer af forurening sammenvejes. Dette vil skærpe præcisionen af et prisestimatet af en given forurening. Data Hvis ambitionen er at benytte den simplificerede hedoniske metode til delanalyse 2, vil det i forhold til arbejdet med at evaluere værditabet for boligejere med forurenede grunde behandlet under værditabsordningen stille følgende krav til datagrundlaget:
Finansstyrelsens data kan desuden benyttes til at udlede værdien af grunde, der har været handlet efter oprensning. For at underbygge og verificere værdisætningen af forureningen ved hjælp af den simplificerede hedoniske metode ud fra handelsværdier vil estimaterne fra analyserne blive suppleret med interviews af valuarer i realkreditinstitutter og ejendomsmæglerfirmaer. Oprindeligt var det ambitionen at forsøge at kvantificere værditabet ved hjælp af den modificerede hedoniske metode, men pga. mangel på data om handler med forurenede ejendomme har det ikke været muligt (jfr. afsnit 1).
|
